Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / a) Abweichung vom Gesetz und von Vereinbarungen
 

Rz. 21

Keine Beschlusskompetenz besteht für Entscheidungen der Eigentümer, die das Gemeinschaftsgrundverhältnis abweichend vom Gesetz oder bestehenden Vereinbarungen (der Gemeinschaftsordnung) regeln. Sog. gesetzes- und vereinbarungsändernde Beschlüsse sind nichtig. Eine Ausnahme gilt für die in § 12 Abs. 4, § 16 Abs. 3 und 4 und § 21 Abs. 7 zugelassenen Beschlussregelungen.

 

Rz. 22

Beispiele für sog. gesetzesändernde Beschlüsse sind Beschlüsse über die Verteilung der Stimmkraft abweichend von § 25 Abs. 2 S. 1, die generelle Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung, die generelle Anzahl der Beiratsmitglieder, die generelle Übertragung von Aufgaben auf den Beirat, die Übertragung der Instandhaltungspflicht für Fenster und Türen auf den jeweiligen Eigentümer, den Ausschluss eines Eigentümers vom Mitgebrauch durch die Begründung eines Sondernutzungsrechts zugunsten eines anderen Eigentümers.

 

Rz. 23

Eine vom Gesetz "abweichende" Regelung zeichnet sich dadurch aus, dass sich im Falle ihrer Nichtigkeit eine gesetzliche Bestimmung finden lässt, die an ihre Stelle tritt, was bei konkreten Verwaltungsentscheidungen nicht der Fall ist. Wollen die Wohnungseigentümer etwa regeln, dass ein von § 16 Abs. 2 abweichender Kostenverteilungsschlüssel für Instandhaltungsmaßnahmen gelten soll, findet im Fall der Nichtigkeit dieser Regelung der gesetzliche Verteilungsschlüssel nach § 16 Abs. 2 Anwendung. Ist eine konkrete Verwaltungsentscheidung unwirksam, etwa die Bestellung eines Verwalters, enthält das Gesetz keine Regelung, die an deren Stelle tritt. Das Gesetz regelt nur das Gemeinschaftsgrundverhältnis in abstrakt-genereller Form. Die Regelung der Verwaltung und des Gebrauchs im Einzelfall ist gemäß § 21 Abs. 1 und 3, § 15 Abs. 2 den Wohnungseigentümern überlassen. Hierfür besteht Beschlusskompetenz.

 

Rz. 24

Leitsätze aus der jüngeren Rechtsprechung:

Ein Beschluss, der unabhängig von einem konkreten Wirtschaftsplan generell die Fortgeltung eines jeden Wirtschaftsplanes – bis zur "Verabschiedung" eines neuen – zum Gegenstand hat, ist mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig.[22] Wirksam ist hingegen ein Beschluss über die Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan.[23]
Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer eine über den konkreten Wirtschaftsplan hinausgehende, generelle Fälligkeitsregelung schaffen, war mangels Beschlusskompetenz nichtig.[24] Seit dem 1.7.2007 folgt die Beschlusskompetenz für Fälligkeitsregelungen aus § 21 Abs. 7. Schon bislang war aber ein Beschluss wirksam, mit dem die Eigentümer die Fälligkeit der Beitragsvorschüsse aufgrund eines konkreten Wirtschaftsplans regeln.[25]
Ein Beschluss, der allgemein den Verzugszins für Wohngeldschulden abweichend vom Gesetz festlegt, war nichtig.[26] Seit dem 1.7.2007 folgt die Beschlusskompetenz für Verzugsregelungen aus § 21 Abs. 7.
Eine Regelung in der mehrheitlich beschlossenen Hausordnung, wonach die Gestaltung des Treppenabsatzes eine Etage tiefer (inkl. des Aufstellens von Möbeln) – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – den Bewohnern der jeweiligen Etage obliegt, unterfällt nicht der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft für Gebrauchsregelungen und ist daher nichtig.[27]
Ein Beschluss über die Stilllegung eines Müllschluckers entzieht den Eigentümern den Gebrauch am Müllschlucker und ist daher mangels Beschlusskompetenz nichtig.[28]
Ein Beschluss, der für Beschlussanträge der Wohnungseigentümer die Schriftform und eine schriftliche Begründung vorschreibt, überschreitet die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer und ist nichtig.[29]
Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung ist nichtig, soweit sie eine Haftung für den Verursacher auch ohne Verschulden vorsieht.[30]
Regelt die Teilungserklärung die Kostenverteilung bezüglich der Bewirtschaftungskosten (u.a. Betriebskosten) einer Sauna dahingehend, dass diese nach dem Verhältnis der Miterbbaurechts- bzw. Teilerbbaurechtsanteile zu tragen sind, stellt die Auferlegung einer Gebühr für die Saunanutzung eine Änderung der Gemeinschaftsordnung dar, die von der Eigentümergemeinschaft nur im Wege einer Vereinbarung, nicht aber durch (unangefochten gebliebenen) Mehrheitsbeschluss getroffen werden kann.[31] Seit dem 1.7.2007 folgt die Beschlusskompetenz für derartige Regelungen aber aus § 16 Abs. 3.
Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der die nach der Teilungserklärung erlaubte gewerbliche Nutzung eines Teileigentumsrechtes einschränkt, ist als vereinbarungsändernder Beschluss mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig.[32]
Ein Beschluss, der die Nutzung einer Wohnungseigentumseinheit als Boarding-Haus für zulässig erklärt, weicht von der Zweckbestimmung des Sondereigentums ab und ist daher als vereinbarungsändernder Beschluss nichtig.[33]
Ein Beschluss, der abweichend von §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 abstrakte Vorgaben für die allgemeine Zulässigkeit baulicher Veränderung...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge