Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / 5. Bestandsaufnahme
 

Rz. 75

Es widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, ohne dass eine Bestandsaufnahme über den Umfang der Schäden und deren mögliche Ursachen erfolgt ist.[283] Die Wohnungseigentümer halten sich nämlich nur dann im Rahmen des ihnen in Bezug auf Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zustehenden Beurteilungsspielraums, wenn sie ihre Entscheidung auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage treffen.[284] Nur aufgrund einer Bestandsaufnahme kann sachgerecht entschieden werden, ob eine Mangelbehebung zwingend erforderlich ist, ob sie sofort durchzuführen und in welchem Umfang sie vorzunehmen ist.[285] Dabei ist diese nicht zwingend durch einen vereidigten Sachverständigen vorzunehmen; bei auf der Hand liegender Schadensursache und technisch einfach gelagerten Instandsetzungsvorhaben reicht der Sachverstand von Handwerksfirmen.[286] Bei komplexen und/oder kostenintensiven Sanierungsvorhaben ist hingegen die Beauftragung eines Bauingenieurs/Architekten und ggf. von Sonderfachleuten (z.B. Statiker) geboten[287] (z.B. Beauftragung eines Sachverständigen mit Sanierungsuntersuchungen und der Erstellung eines Sanierungsplans bei schädlichen Bodenverunreinigungen (Altlasten)). Eine genaue Feststellung des Sanierungsumfangs ist aber nicht erforderlich, sondern es reichen aussagefähige Stichproben, wenn die Schadensermittlung mit zerstörerischen Eingriffen in die Sachsubstanz (z.B. bei Deckenbalken, maroden Abdichtungen von Bädern, Balkonen o.Ä.) verbunden ist.[288] Auch geht dieser Grundsatz nicht so weit, dass im Rahmen des Planungs- und Entscheidungsprozesses jedes abstrakte Risiko oder jede denkbare Eventualität einer umfassenden gutachterlichen Prüfung zu unterziehen ist.[289]

Bereits diese vorbereitende Untersuchung bedarf – insbesondere wenn durch sie zusätzliche Kosten veranlasst werden – eines Beschlusses der Versammlung (Vorbefassungsgebot, vgl. Rdn 50).[290] Ein Wohnungseigentümer hingegen muss sich vor Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbstständigen Beweisverfahrens über Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum nicht zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht haben.[291] Dies ist nämlich zur Wahrung der vorrangigen Zuständigkeit der Versammlung der Wohnungseigentümer für die Beschlussfassung über Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung nicht erforderlich. Mit der Durchführung des selbstständigen Beweisverfahrens wird die Entscheidungsbefugnis der Wohnungseigentümer hinsichtlich der Maßnahme selbst nicht beeinträchtigt, da eine gerichtliche Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Durchführung der Mangelbeseitigung anders als im Falle einer von dem Wohnungseigentümer erhobenen Leistungsklage nach § 21 Abs. 4 WEG – für die das Vorbefassungsgebot auch nach Durchführung des selbstständigen Beweisverfahren gilt – nicht ergeht. Ebenso wenig wird durch die gerichtliche Beweissicherung die Befugnis der Wohnungseigentümer beeinträchtigt, über die Art und Weise der Vorbereitung etwaiger Maßnahmen zu beschließen. Es ist ihnen insbesondere unbenommen, die Maßnahmen durch die Einholung eines außergerichtlichen Gutachtens weiter vorzubereiten, etwa im Hinblick auf eine kostengünstigere Ausführung, oder von einer solchen weiteren Vorbereitung abzusehen.[292] Sie ergibt sich auch nicht durch eine mögliche Belastung mit den durch das selbstständige Beweisverfahren verursachten Kosten.[293]

Wenn Schäden im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers auftreten, für die Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums ursächlich sein können, dann entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, die Ursachen umgehend durch ein Sachverständigengutachten feststellen zu lassen.[294] Der Verwalter hat einen entsprechenden Beschluss herbeizuführen.[295]

[284] BGH V ZB 131/17, NZM 2018, 399; Schmidt-Räntsch, ZWE 2013, 429.
[286] Wenderoth, ZMR 2011, 851.
[288] OLG München 34 Wx 59/06, ZMR 2007, 557.
[289] LG Hamburg 318 S 71/17, ZWE 2019, 214.
[290] Vandenhouten, ZWE 2012, 237.
[291] BGH V ZB 131/17, NZM 2018, 399; LG München I 1 T 7429/16, ZMR 2016, 908; Klimesch, IMR 2016, 265; a.A. LG München I 36 T 8948/17, ZMR 2017, 1010.
[294] BayObLG 2 Z BR 57/01, NZM 2002, 448.

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