Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / 4. Umdeutung nichtiger Zuweisungen zum Sondereigentum
 

Rz. 17

Eine in der Teilungserklärung enthaltene nichtige Zuweisung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum kann im Einzelfall in eine Regelung umgedeutet werden, welche die Instandhaltungspflicht für diese Gebäudeteile den Wohnungseigentümern auferlegt, zu deren Sondereigentum die Gebäudeteile gehören.[39] Dabei ist auch zu prüfen, ob eine Instandhaltungs- und Instandsetzungsverantwortung (Verwaltungsbefugnis) übertragen werden soll oder ob nur eine Kostenregelung gewollt ist (siehe Rdn 21).[40] Bevor eine Umdeutung in Betracht kommt, ist zunächst im Wege der Auslegung festzustellen, ob die Teilungserklärung überhaupt eine nichtige Zuordnung zum Sondereigentum vornimmt.[41] Die Umdeutung der Teilungserklärung setzt voraus, dass ein vom Gesetz abweichender Verteilungsschlüssel festgelegt worden wäre, wenn erkannt worden wäre, dass die Zuweisung zum Sondereigentum nichtig ist.[42] Die Umdeutung einer Teilungserklärung unterliegt dabei denselben Beschränkungen wie die Auslegung der Teilungserklärung. Abzustellen ist auch insoweit auf den objektiven Sinn des im Grundbuch Eingetragenen, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt.[43] Umstände außerhalb der Urkunde, insbesondere subjektive Vorstellungen des teilenden Eigentümers, die nicht aus der Urkunde selbst erkennbar sind, müssen deshalb unberücksichtigt bleiben.[44] Auch Beschlüsse der Wohnungseigentümer können weder zur Auslegung noch zur Umdeutung der Teilungserklärung herangezogen werden.[45] Kann der Teilungserklärung die Tendenz entnommen werden, die Unterhaltungslast möglichst umfassend dem Wohnungseigentümer zuzuweisen, der den Nutzen aus dem von ihm zu unterhaltenden Teil des Gebäudes bzw. der Einrichtung zieht, spricht dies für eine Umdeutung.[46] Auch eine Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat, kann als Argument für eine Umdeutung herangezogen werden.[47] Zwingende Voraussetzung für eine Umdeutung ist das Vorhandensein einer solchen Bestimmung jedoch nicht.[48] Enthält die Teilungserklärung jedoch eine Regelung, wonach die Instandhaltung der Fenster und Rollläden der Gemeinschaft obliegt, kann die nichtige Regelung, wonach Fenster zum Sondereigentum gehören, nicht in eine Regelung der Kostenlast umgedeutet werden.[49]

[39] Vgl. OLG Hamm 15 W 115/96, WE 1997, 152, 153; OLG Düsseldorf 3 Wx 546/97, ZMR 1998, 304, 305; OLG Karlsruhe 11 Wx 71/99, NZM 2002, 220 m.w.N.; LG Dortmund 1 S 178/13, ZWE 2015, 40, 41; Weitnauer/Gottschalg, § 16 Rn 20; Bärmann/Armbrüster, § 5 Rn 28; Staudinger/Rapp, § 5 Rn 29; jurisPK-BGB/Lafontaine, § 16 Rn 89; a.A. Deckert, WE 1992, 93; Sauren, § 1 Rn 10F.
[40] Emmerich, ZWE 2017, 161,166.
[41] OLG München 34 Wx 116/06 NZM 2007, 369 m.w.N. – Isolierschicht eines Balkonbodens.
[45] A.A. LG Düssseldorf 19 T 81/01, NZM 2002, 126 m. abl. Anm. Niedenführ, NZM 2002, 106.
[47] OLG Düsseldorf 3 Wx 546/97, ZMR 1998, 304, 305; Bärmann/Becker, § 16 Rn 56a.

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