Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / 3. Kostenverteilung
 

Rz. 35

Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sind sämtliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Erteilung der Veräußerungszustimmung anfallen, gemäß § 16 Abs. 2 von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen, sofern die Gemeinschaftsordnung keine andere Kostenverteilung regelt oder die Wohnungseigentümer keinen Beschluss nach § 16 Abs. 3 gefasst haben. Dies ist auch interessengerecht, weil die Veräußerungszustimmung dem Schutz der anderen Wohnungseigentümer dient. Möglich ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, nach der der Veräußerer die Kosten der Veräußerungszustimmung zu tragen hat, nicht aber der Erwerber, weil dieser zum Zeitpunkt der Kostenentstehung noch nicht Mitglied der Gemeinschaft ist. Im erstgenannten Fall kann der Veräußerer jedoch im Erwerbsvertrag die Kosten auf den Erwerber übertragen. Die jeweilige Kostentragungspflicht gilt aber immer nur im jeweiligen Rechtsverhältnis.

 

Rz. 36

Ein Beschluss nach § 16 Abs. 3, wonach die Kosten der Veräußerungszustimmung vom Veräußerer zu tragen sind, ist rechtswidrig, weil er im Regelfall nicht umsetzbar wäre. Denn die Kostenverteilung erfolgt in der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr, in dem der Geldfluss erfolgt ist. Diese Jahresabrechnung wird aber erst im Folgejahr erstellt und beschlossen. In diesem Zeitpunkt ist der Veräußerer regelmäßig bereits aus der Gemeinschaft ausgeschieden, sodass er im Rahmen der Jahresabrechnung nicht mehr mit den Kosten der Veräußerungszustimmung belastet werden kann. Zu Zahlungen außerhalb des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung ist der Veräußerer nicht verpflichtet. Denkbar wäre danach ein Eigentümerbeschluss gemäß § 16 Abs. 3, wonach die im Zusammenhang mit einer Veräußerungszustimmung angefallenen Kosten in der Jahresabrechnung auf die jeweilige Wohnungseigentumseinheit umzulegen sind, deren Eigentümer gewechselt hat (generelle Regelung). Eine solche Kostenverteilungsregelung dürfte aber unbillig sein, weil das Erfordernis der Veräußerungszustimmung ausschließlich im Interesse der anderen Wohnungseigentümer besteht; diese wollen sich vor einem unzuverlässigen Erwerber schützen. Da mit dem Zustimmungserfordernis der gesetzliche Aufgabenkreis des Verwalters erweitert wurde und damit ein besonderer Verwaltungsaufwand vorliegen dürfte, kommt aber ein Beschluss nach § 21 Abs. 7 (Einzelfallregelung) in Betracht.

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