Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / 3. Anspruchsgrundlage für den Beitrag
 

Rz. 53

Der Anspruch auf Zahlung einer Sonderumlage ergibt sich aus § 16 Abs. 2 in Verbindung mit einem Mehrheitsbeschluss über die Erhebung der Sonderumlage. Da die Festsetzung einer Sonderumlage ein Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan der Gemeinschaft ist, muss der Umlagebeschluss analog § 28 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 die anteilmäßige Beitragsverpflichtung der Wohnungseigentümer bestimmen. Bei akutem Reparaturbedarf ist im Zweifel davon auszugehen, dass eine konkret beschlossene Sonderumlage sofort fällig ist. Es genügt, den Gesamtbetrag der Umlage zu beschließen, wenn die Einzelbeiträge nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel (z.B. Miteigentumsanteile oder Wohnfläche) durch einfache Rechenoperationen eindeutig bestimmbar sind. Dies gilt nicht, wenn ein Verteilungsschlüssel nicht genannt ist und außerdem nicht feststeht, welcher Schlüssel zur Anwendung kommen soll. Ein Beschluss, wonach Instandhaltungsmaßnahmen zu einem bestimmten Betrag aus der Instandhaltungsrücklage und im Übrigen durch eine Sonderumlage finanziert werden sollen, ist dahin auszulegen, dass die finanzielle Belastung einheitlich nach dem für die Erhebung der Instandhaltungsrücklage maßgeblichen Verteilungsschlüssel auf die Miteigentümer verteilt werden soll. Ist die Größe der Wohnflächen umstritten, wird mangels leichter Errechenbarkeit keine Fälligkeit der Sonderumlage begründet. Ein Beschluss, der einen von der Teilungserklärung abweichenden Verteilungsschlüssel anwendet, ist nicht nichtig, sondern nur anfechtbar (siehe § 16 Rdn 38). Kommen bei vorläufiger Bewertung unterschiedliche Verteilungsschlüssel in Betracht, entspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Mehrheit sich bei der Sonderumlage für einen der in Betracht kommenden Schlüssel entscheidet und die endgültige Kostenverteilung erst durch die Jahresabrechnung erfolgt. Ein Beschluss, wonach bestimmte Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum durchgeführt werden sollen, begründet in der Regel noch nicht die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung einer Sonderumlage. Dafür ist ein zusätzlicher ausdrücklicher Beschluss über die Finanzierung der Maßnahme erforderlich. Wurde beschlossen, die Kosten einer Instandsetzungsmaßnahme durch eine Sonderumlage aufzubringen, kann ein Wohnungseigentümer der Forderung des auf ihn entfallenden Teils des tatsächlich bezahlten Rechnungsbetrages nicht entgegenhalten, die Arbeiten seien mangelhaft ausgeführt worden, so dass der von dem Unternehmen in Rechnung gestellte Betrag nicht gerechtfertigt sei. Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Sanierungsarbeiten eine Sonderumlage beschlossen, entfällt die Zahlungspflicht nicht dadurch, dass die Wohnungseigentümer später die Änderung der Ausführungsart hinsichtlich einzelner Sanierungsmaßnahmen beschließen.

 

Rz. 54

Wird ein Sonderumlagebeschluss für ungültig erklärt, gelten für Rückforderungsansprüche aus Bereicherungsrecht die Ausführungen zum Wirtschaftsplan (siehe Rdn 42 ff.) entsprechend.

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