Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / 2. Wasser- und Abwasserkosten
 

Rz. 75

Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 2 und 3 BetrKV die Kosten der Wasserversorgung und die Kosten der Entwässerung. Die Rechtsprechung hatte schon vor der WEG-Novelle 2007 mit feinsinniger Argumentation die Beschlusskompetenz für die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten und der damit verbundenen Kosten der Abwasserentsorgung und die Installation von Erfassungsgeräten bejaht, soweit keine entgegenstehende Vereinbarung besteht. § 16 Abs. 3 stellt nunmehr klar, dass insoweit Beschlusskompetenz besteht und zwar gemäß § 16 Abs. 5 auch dann, wenn eine entgegenstehende Vereinbarung vorhanden sein sollte. Darüber hinaus besteht Beschlusskompetenz auch bei Wasser- und Abwasserkosten des gemeinschaftlichen Eigentums, also z.B. bei einer Waschküche, einem Schwimmbad oder einer Bewässerung des gemeinschaftlichen Gartens.

 

Rz. 76

Wohnungseigentümergemeinschaften verfügen über eine Wasserversorgungsanlage, aus der Trinkwasser an Verbraucher abgegeben wird, wenn Eigentumswohnungen vermietet werden (§ 3 Abs. 1 Nr. 2e TrinkwV). Für die Erfüllung der Untersuchungs-, Anzeige- und Handlungspflichten nach der TrinkwV besteht eine geborene Wahrnehmungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 1 (siehe § 10 Rdn 94). Dementsprechend sind die Kosten für die gemäß § 14 Abs. 3 TrinkwV erforderliche Überprüfung der Trinkwasserversorgungsanlage Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, die grundsätzlich gemäß § 16 Abs. 2 von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen sind. Jedenfalls auf der Grundlage einer Öffnungsklausel besteht die Beschlusskompetenz zur Änderung dieses Verteilungsschlüssels. Die Umstellung des gesetzlichen Umlageschlüssels auf einen wohnungsbezogenen Verteilungsmaßstab ist nicht zu beanstanden, denn eine Umlage nur auf die Eigentümer der vermieteten Wohneinheiten ist nicht geboten, so dass die Umlage der Überprüfungskosten auf sämtliche Eigentümer keinen Ermessensfehlgebrauch darstellt. Ob umgekehrt ein Beschluss, wonach nur die vermietenden Wohnungseigentümer mit den Überprüfungskosten zu belasten sind, ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, ist höchstrichterlich noch nicht geklärt.

 

Rz. 77

Ein Beschluss über die Einführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung von Kaltwasserkosten und den Einbau von Kaltwasserzählern wird meist auch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, weil sie dem Verursacherprinzip Rechnung trägt und als Anreiz zur Sparsamkeit zu deutlichen Einsparungen führt. Die Wohnungseigentümer haben allerdings aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen eine verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen. Hierbei können die Umstände des Einzelfalls im Wege der Ermessensreduktion ergeben, dass nur die verbrauchsabhängige Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Das ist namentlich dann der Fall, wenn in der Wohnungseigentumsanlage Geräte zur Verbrauchserfassung bereits vorhanden sind (Rechtsgedanke § 556a Abs. 1 S. 2 BGB), wenn der Einbau von Wasserzählern durch die Bauordnungen der Länder vorgeschrieben ist, oder wenn jede andere Abrechnungsmethode grob unbillig erscheint. In diesen Fällen der Ermessensreduktion hat der einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Einführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung. Umgekehrt kann die Einführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Nach dem Rechtsgedanken des § 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV ist dies dann der Fall, wenn die Aufwendungen für den Einbau von Messgeräten unverhältnismäßig sind, weil sie die im Verlauf von 10 Jahren zu erwartenden Einsparungen übersteigen.

 

Rz. 78

Eine Verteilung von Wasserkosten nach Verbrauch setzt grundsätzlich voraus, dass alle Einheiten mit Zählern ausgestattet sind. Dafür spricht, dass bei Kaltwasserzählern die genaueren Hauptwasserzähler regelmäßig einen höheren Verbrauch anzeigen als die ungenaueren Einzelzähler. Von diesen Messdifferenzen hätte nur der Wohnungseigentümer einen Vorteil, für dessen Einheit ein Zähler vorhanden ist. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt jedoch dann in Betracht, wenn wegen einer unterschiedlichen Nutzung der Einheiten der Wasserverbrauch sehr unterschiedlich ist. Im Einzelfall kann es z.B. gerechtfertigt sein, den Verbrauch einer gastronomisch genutzten Teileigentumseinheit, der durch einen Wasserzähler gemessen wird, vorab diesem Teileigentümer zuzuweisen und den restlichen Verbrauch nach dem allgemeinen Schlüssel auf die übrigen Einheiten zu verteilen. Fehlt nur bei einer Wasserzapfstelle für den gemeinschaftlichen Verbrauch ein Zähler, so können die Kosten der Differenzmenge ebenfalls nach dem allgemeinen Schlüssel verteilt werden. Sind alle Einheiten mit Zählern ausgestattet, können unvermeidliche Messdifferenzen zwischen dem Hauptzähler und den Wohnungszählern grundsätzlich gleichmäßig auf alle Nut...

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