Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / 2. Verhältnis zwischen Sondereigentümer und Gemeinschaft
 

Rz. 13

Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S. 2 BGB scheidet hingegen aus, wenn das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers infolge eines Mangels am Gemeinschaftseigentum Schaden erleidet.[19] Da der geschädigte Sondereigentümer zugleich Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums ist, durch das der Schaden verursacht wurde, fehlt es an einem nachbarschaftsähnlichen Verhältnis, das Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB ist. Die ordnungsgemäße Nutzung und die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegen im Interesse aller Miteigentümer, die sich insoweit nicht mit widerstreitenden Interessen bei der Nutzung ihres Eigentums gegenüberstehen. Die Regelung eines Ausgleichs zwischen Miteigentümern bei Baumängeln und -schäden an der gemeinschaftlichen Sache ist nicht Gegenstand des Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB.[20] Dies gilt auch dann, wenn der Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht alle Wohnungseigentümer gleich betrifft, sondern nur zu einem Schaden an einer Sondereigentumseinheit führt. Die Beeinträchtigung des Sondereigentums beruht auch dann nicht auf der Nutzung benachbarter Eigentumsrechte an Grundstücken sondern auf dem Mangel an einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteil des Gebäudes, zu dessen Erhaltung und Instandsetzung alle Miteigentümer gleichermaßen verpflichtet sind. Der geschädigte Sondereigentümer kann dann allenfalls gemäß § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB, § 21 Abs. 4 wegen nicht rechtzeitiger oder unterlassener Beschlussfassung über notwendige Verwaltungsmaßnahmen (siehe dazu auch § 21 Rdn 81) Schadensersatz von den Wohnungseigentümern verlangen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.[21] Bei verzögerter Umsetzung eines Sanierungsbeschlusses (siehe dazu § 21 Rdn 49) kommt eine Haftung des Verbands in Betracht.[22] Gleiches gilt, wenn der Verband ohne Beschluss handeln kann und nach § 21 Abs. 2, § 27 Abs. 1 Nr. 3 oder § 21 Abs. 4 eine Verpflichtung zum Handeln besteht.[23] Zudem ist in diesem Zusammenhang an einen Anspruch gemäß § 14 Nr. 4 zu denken (siehe § 14 Rdn 50 ff.).

 

Rz. 14

Während der Sondereigentümer bei einer vom gemeinschaftlichen Eigentum ausgehenden Beeinträchtigung seines Sondereigentums selbst ein Interesse an der Nutzung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hat und über seinen Anspruch auf ordnungsgemäßer Verwaltung auch darauf Einfluss nehmen kann, können umgekehrt die anderen Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums auf dessen Beeinträchtigung durch ein Sondereigentum ebenso wenig Einfluss nehmen wie Sondereigentümer auf Beeinträchtigungen ihres Sondereigentums durch ein anderes Sondereigentum. Wird daher das Gemeinschaftseigentum durch das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers geschädigt, ist ein verschuldensunabhängiger Entschädigungsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 S. 2 BGB zu bejahen, denn zwischen dem Sondereigentümer und den anderen Wohnungseigentümern besteht insoweit der gleiche strukturelle Interessengegensatz wie im unmittelbaren Anwendungsbereich der Norm.[24]

[19] BGH V ZR 10/10, NZM 2010, 556, in diesem Fall kam es wegen eines Konstruktionsfehlers an einem Fenster-Tür-Element zu Feuchtigkeitsschäden am angrenzenden Sondereigentum.
[24] Timme/Dötsch, § 15 Rn 194; Klimke, ZWE 2015, 3, 6.

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