Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / 2. Regelungsinhalt
 

Rz. 21

Der Inhalt von Vereinbarungen i.S.d. § 10 Abs. 2 S. 2, Abs. 3 betrifft das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften des WEG oder des BGB. Vereinbarungen regeln auf abstrakt-genereller Ebene das Gemeinschaftsgrundverhältnis der Wohnungseigentümer im Sinne einer Satzung.[52] Die Gemeinschaftsordnung ist bei der Verwaltung (insbesondere bei Beschlüssen über konkrete Verwaltungsmaßnahmen nach § 21 Abs. 1) und dem Gebrauch des Gemeinschafts- und Sondereigentums zu beachten. Die Gemeinschaftsordnung enthält z.B. Regelungen über die Kostenverteilung, das Stimmrecht, die Modalitäten der Versammlung, die Aufgaben des Verwalters und Verwaltungsbeirats. In der Gemeinschaftsordnung können auch Vereinbarungen getroffen werden, die von den Stimmrechtsregelungen in § 21 Abs. 3, § 28 Abs. 5 für die Beschlüsse über Wirtschaftspläne und Jahresabschlüsse abweichen und bestimmen, dass allein die Mitglieder einer Untergemeinschaft anstelle aller Wohnungseigentümer über die auf das jeweilige Haus entfallenden Kostenpositionen zu entscheiden haben.[53] Zulässig wäre auch eine Vereinbarung, wonach die Mitglieder der Untergemeinschaften einer Wohnungseigentumsanlage, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen beschließen können, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen.[54] Als Eingriff in den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der anderen Wohnungseigentümer unzulässig wäre dagegen eine Regelung, die den Untergemeinschaften die Kompetenz einräumt, über Maßnahmen zu entscheiden, die das gemeinschaftliche Grundstück insgesamt oder auch andere als die der Untergemeinschaft zugeordnete Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen.[55]

 

Rz. 22

Regelungen über die sachenrechtliche Zuordnung des Gemeinschafts- und Sondereigentums und die Größe der Miteigentumsanteile fallen nicht in den Anwendungsbereich des § 10 Abs. 2 S. 2, Abs. 3, da diese Regelungen nicht die schuldrechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander sondern die sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnanlage betreffen.[56] Das WEG trennt nicht nur – wie ein Vergleich der Abs. 3 und 4 des § 5 zeigt – zwischen sachenrechtlicher Zuordnung und schuldrechtlichem Gemeinschaftsverhältnis, sondern knüpft – etwa mit § 4 Abs. 1 auf der einen und § 10 Abs. 2 auf der anderen Seite – an diese Unterscheidung auch verschiedene Rechtsfolgen.[57] Während nach § 5 Abs. 3 für eine Änderung der sachenrechtlichen Zuordnung eine notariell beurkundete Einigung der Wohnungseigentümer und die Eintragung im Grundbuch erforderlich sind, bedarf es für die Wirksamkeit einer Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 2 S. 2 weder einer Form noch der Grundbucheintragung. Eine Grundbucheintragung ist für eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 3 nur erforderlich, wenn Sondernachfolger an die Vereinbarung gebunden werden sollen. Aus diesem Grund hat sich in der Rechtsprechung die zutreffende Auffassung durchgesetzt, dass Änderungsvorbehalte in der Gemeinschaftsordnung, durch die ein Wohnungseigentümer ermächtigt oder bevollmächtigt wird, Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umzuwandeln, oder nach denen die vorweggenommene Zustimmung zu einer solchen Umwandlung erteilt ist, nicht § 10 Abs. 3 unterfallen, also nicht auf diesem Weg gegen Sondernachfolger wirken können.[58]

 

Rz. 23

Neben Vereinbarungen i.S.d. § 10 Abs. 2 S. 2, Abs. 3 kennt die Praxis auch Regelungen, die zwar formell in der Gemeinschaftsordnung enthalten sind, die aber nicht das Gemeinschaftsgrundverhältnis in Abweichung oder Ergänzung des Gesetzes betreffen, sondern eine der Gemeinschaftsgrundordnung nachrangige Gebrauchs- oder Verwaltungsregelung i.S.d. §§ 15 Abs. 2, 21 Abs. 3 zum Inhalt haben. Man kann sie wegen ihres Regelungsgegenstandes als Vereinbarungen mit Beschlussinhalt bezeichnen. Teilweise wird auch der Begriff "formeller Bestandteil der Gemeinschaftsordnung" verwendet.[59] Beispiele für derartige Vereinbarungen sind: Bestellung des ersten Verwalters, Regelung der Höhe des Verwalterhonorars, Hausordnung. Diese "Vereinbarungen" können bereits vom teilenden Alleineigentümer zum Inhalt der Gemeinschaftsordnung gemacht werden, auch wenn es nach h.M. sog Einmannbeschlüsse des Aufteilers nicht gibt.[60] Solche Regelungen binden künftige Erwerber aber nur, wenn sie analog § 10 Abs. 3 im Grundbuch eingetragen sind. Die künftigen Wohnungseigentümer können die Regelungen durch bloßen Mehrheitsbeschluss ändern oder aufheben.[61] Werden "Vereinbarungen" mit Beschlussinhalt nach Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen, handelt es sich um einen schriftlichen Beschluss i.S.d. § 23 Abs. 3.[62]

 

Rz. 24

Vertragliche Bestimmungen, die nicht das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander in Abweichung oder Ergänzung des Gesetzes betreffen, sondern individuelle Sonderbeziehungen entweder der Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Wohnungseigentümer als Einze...

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