Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / 1. Fehlende Eignung
 

Rz. 27

Entscheidungen, die einen Beschluss über die Verwalterbestellung wegen unzureichenden fachlichen Fähigkeiten für ungültig erklären, finden sich selten. Ob einem Verwalter ohne berufliche Erfahrung und Vorkenntnisse die fachliche Eignung fehlt, hängt von einer umfassenden Bewertung des Einzelfalls, insbesondere von der Struktur der Gemeinschaft ab. Eine bestimmte Ausbildung oder ein Qualifikationsnachweis sind rechtlich nicht vorgeschrieben; für nicht gewerblich tätige Verwalter ist dies auch nicht zu erwarten (siehe Rdn 8). Eine kleine, nicht zerstrittene Gemeinschaft, bei der keine größeren Instandhaltungsmaßnahmen anstehen, kann durchaus ein Amateur verwalten, dessen Bestellung allerdings auch kaum angefochten werden wird. Bei größeren Objekten kann ein Wohnungseigentümer aber grundsätzlich verlangen, dass ein externer Verwalter bestellt wird, dessen Mitarbeiter über berufliche Qualifikation und Erfahrung bei der Verwaltung von Wohnungseigentum verfügen. Die fachliche Kompetenz für die Verwaltung einer zerstrittenen Gemeinschaft mit 14 Einheiten kann verneint werden, wenn der Bewerber nur aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit als weisungsgebundener Angestellter einer Hausverwaltung Kenntnisse und Erfahrungen mit der Verwaltung von Wohnungseigentum gewonnen hat, jedoch über keine Ausbildung im Bereich der Immobilienverwaltung verfügt und auch keine selbstständige berufliche Erfahrung als Verwalter von Wohnungseigentum hat. Fehlende Eignung des Verwalters ergibt sich nicht daraus, dass dieser seinen Sitz nicht am Ort der Wohnungseigentumsanlage hat. Die Verwendung eines Mustervertrages mit zum Teil unwirksamen Klauseln begründet nicht zwingend die generelle Ungeeignetheit eines Verwalters.

 

Rz. 28

Als persönlich ungeeignet kann sich ein Verwalter erweisen, der nicht neutral ist und nicht gegenüber allen Wohnungseigentümern über so viel Autorität und Durchsetzungskraft verfügt, um zu erreichen, dass die unterschiedlichen Interessen zur Kenntnis genommen und abgewogen werden. Stellt der Verwalter ein Onlineportal zur Verfügung, muss dieses grundsätzlich für alle Wohnungseigentümer nutzbar sein, soweit es nicht missbraucht wird. Nimmt der Verwalter einen "schwierigen" Wohnungseigentümer von der Nutzung aus, macht dies aber eine weitere Zusammenarbeit mit ihm nicht unzumutbar. Wird ein Verwalter bestellt, der zuvor durch bestandskräftigen Beschluss aus wichtigem Grund abberufen wurde, widerspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung, soweit nicht besondere Gründe für eine erneute Bestellung dieses Verwalters sprechen. Die erneute Bestellung eines Verwalters, der in der Wohnanlage dafür geworben hat, bei Wohnungsverkäufen als Makler beauftragt zu werden, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter gleichzeitig Veräußerungen gemäß § 12 zustimmen muss. Ein Verwalter, von dessen Zustimmung gemäß § 12 die Gültigkeit des Wohnungsverkaufs abhängt, kann nicht Makler des Käufers sein. Der Anspruch des (gewöhnlichen) WEG-Verwalters auf Entgelt für eine Wohnungsvermittlung ist nicht nach § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WoVermG ausgeschlossen, weil er nach Sinn und Zweck nicht als Verwalter von Wohnräumen im Sinne dieser Vorschrift anzusehen ist.

 

Rz. 29

Bei der Beurteilung der Frage, ob ein wichtiger Grund vorliegt, kann auch die vom Verwalter verlangte Vergütung eine Rolle spielen. Die Wohnungseigentümer sind nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung aber nicht verpflichtet, das preisgünstigste Angebot zu wählen. Sie dürfen deshalb einen aus der Sicht der Mehrheit bewährten Verwalter weiterbestellen, auch wenn er etwas teurer ist als ein neuer Verwalter. Gleiches gilt für die höhere Vergütung einer neuen Verwaltung, die Zusatzqualifikationen oder Zusatzerfahrungen hat, es sei denn, die von dem ausgewählten Verwalter angebotenen Leistungen würden von den anderen Verwaltungsfirmen spürbar günstiger angeboten. Die Bestellung eines Verwalters, dessen Vergütung etwa 40 % über den Konkurrenzangeboten liegt, entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sachliche Gründe für die Bezahlung der höheren Vergütung vorhanden sind. Allein die Zerstrittenheit der Eigentümer rechtfertigt ein weit über dem Durchschnitt liegendes Verwalterhonorar nicht.

 

Rz. 30

Ein Verwalter, der eine in wesentlichen Punkten unrichtige Versammlungsniederschrift erstellt, ist in der Regel für die weitere Ausübung des Verwalteramtes ungeeignet. Die verspätete Fertigstellung des Protokolls ist zwar pflichtwidrig, steht für sich genommen einer Wiederwahl des Verwalters aber nicht entgegen. Wird der Verwalter kurz vor der Wahlversammlung in einem anonymen Schreiben einer Veruntreuung verdächtigt, steht der bloße vage Verdacht einer Straftat allein seiner erneuten Bestellung nicht entgegen. Wegen einer getilgten Vorstrafe des Verwalters kann nicht erfolgreich geltend gemacht werden, die Verwalterwahl verstoße gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Zur erforderlichen finanziellen Ausstattung siehe Rdn 14. Die erneute Bestellun...

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