Niedenführ/Schmidt-Räntsch/... / 1. Bauliche Veränderung
 

Rz. 10

Im Sinne von § 22 ist dies die gegenständliche Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Eingriff in die Substanz oder die Veränderung des Erscheinungsbildes des gemeinschaftlichen Eigentums ohne Substanzeingriff.[14] Entsprechend anwendbar soll § 22 Abs. 1 bei einem Verzicht auf den öffentlich-rechtlich vorgeschriebenen Bauwich sein (vgl. Rdn 26). Vergleichszustand ist der Sollzustand des Gebäudes bei der Entstehung der Wohnungseigentumsrechte entsprechend Teilungserklärungen/Aufteilungsplan nebst Bauplänen. Soweit später durch zulässige Maßnahmen gemäß §§ 21, 22 ein anderer Zustand geschaffen wird, wird dieser zum Vergleichszustand für spätere Veränderungen.[15] Ein neuer Vergleichszustand wird aber nicht dadurch geschaffen, dass ein Anspruch auf Beseitigung verwirkt oder verjährt ist (Rdn 202 ff.) oder dass ein Beschluss gefasst wird, der die Maßnahmen lediglich duldet.[16]

 

Rz. 11

Nicht von § 22 erfasst werden bauliche Veränderungen im Bereich des Sondereigentums. Beschränkungen ergeben sich insoweit unmittelbar aus § 14 Nr. 1.[17] Bewirken sie eine erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes (nicht nur des einzelnen Bauteils), was durch einen Vorher-Nachher-Vergleich festzustellen ist, so liegt darin ein nicht hinnehmbarer Nachteil.[18] Eine Beseitigung dieser Maßnahme kann dann grundsätzlich verlangt werden, wenn der Errichtung nicht alle Wohnungseigentümer zugestimmt haben. Dies gilt jedoch nicht, wenn es sich bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder eine modernisierende Instandsetzung des Sondereigentums analog § 22 Abs. 2 und 3 handelt. Für diese genügt, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.[19]

[14] Palandt/Wicke, § 22 Rn 1; Jennißen/Hogenschurz, § 22 Rn 3; J.-H. Schmidt, AnwZert MietR 2010 Anm. 2; Schuschke, ZWE 2000, 146; a.A. BGH V ZR 73/09, NZM 2010, 46; Niedenführ, NZM 2001, 1105: nur Substanzeingriffe.
[15] BayObLG 2Z BR 73/01, NZM 2001, 956; OLG Celle 4 W 184/03, ZMR 2004, 361.
[16] BayObLG 2Z BR 73/01, NZM 2001, 956.
[17] BGH V ZR 49/16, ZWE 2017, 267 Rn 9.
[18] BGH V ZR 49/16, ZWE 2017, 267 Rn 9; Bärmann/Merle, § 22 Rn 8a; a.A. OLG Hamburg 2 Wx 94/01, NZM 2003, 109.
[19] BGH V ZR 49/16, ZWE 2017, 267 Rn 19.

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