Nichtiger Beschluss
  

Begriff

Nichtig ist ein Beschluss insbesondere, wenn dessen Regelung nicht in die Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft fällt.

Ein nichtiger Beschluss ist von Anfang an ungültig.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen zum Beschluss finden sich in § 21 Abs. 3 WEG und § 23 WEG.

BGH, Urteil v. 22.3.2019, V ZR 105/18: § 21 Abs. 7 WEG erfasst nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

BGH, Urteil v. 14.12.2018, V ZR 2/18: Die Wohnungseigentümer haben eine Beschlusskompetenz zu bestimmen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll. Eine abstrakt-generelle Regelung des Inhalts, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedarf hingegen der Vereinbarung.

LG Frankfurt am Main, Urteil v. 26.11.2018, 2-09 S 88/17: Die Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz zur Auferlegung von Leistungspflichten. Insoweit kann ein Wohnungseigentümer nicht zur Beseitigung einer von ihm vorgenommenen baulichen Veränderung verpflichtet werden.

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 25.10.2018, 2-13 S 68/18: Soll mit der Jahresabrechnung eine (weitere) Anspruchsgrundlage für die im Wirtschaftsplan beschlossenen Hausgelder geschaffen werden, ist der entsprechende Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig. Dies ist bei einer Jahresabrechnung der Fall, die nur tatsächliche Zahlungen und Ausgaben enthält und ein Ergebnis als „Nachzahlung/Summe“ vorsieht.

LG Hamburg, Urteil v. 19.9.2018, 318 S 71/17: Es führt zur Beschlussnichtigkeit, wenn die Wohnungseigentümer die Entscheidung, welches von 2 Unternehmen einen beschlossenen Aufzugseinbau im gemeinschaftlichen Treppenhaus vornehmen soll, auf den Verwaltungsbeirat und den Verwalter delegieren.

LG Stuttgart, Beschluss v. 20.8.2018, 19 S 51/17: Ob ein Beschluss wegen inhaltlicher Unbestimmtheit oder mangelnder Klarheit nichtig oder nur anfechtbar ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Es ist danach zu differenzieren, ob der inhaltlich nicht hinreichend bestimmte Beschluss einen erkennbaren, gegebenenfalls unvollständigen Inhalt hat oder ob dieser in sich widersprüchlich bzw. vollkommen nichtssagend ist.

LG Dortmund, Urteil v. 18.5.2018, 17 S 116/17: Die Wohnungseigentümer haben eine Beschlusskompetenz zur Vergemeinschaftung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter.

BGH, Urteil v. 22.6.2018, V ZR 193/17: Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung – von den Vorgaben der HeizkostenV abweichen, ist anfechtbar, aber nicht nichtig.

LG Frankfurt/Main, Urteil v. 17.5.2018, 2-13 S 31/16: Es besteht keine Beschlusskompetenz für einen Beschluss über ein Verbot der Kontaktaufnahme von Eigentümern zu Mietern anderer Eigentümer ohne deren Wissen.

LG Frankfurt/Main, Urteil v. 13.9.2017, 2-13 S 16/17: Ein Vorbehalt einer Nachprüfung einzelner Positionen in der Jahresabrechnung muss nicht die Nichtigkeit des Beschlusses über die Genehmigung der Abrechnung zur Folge haben.

LG Stuttgart, Beschluss v. 25.8.2017, 19 S 30/17: Die Bestimmtheit eines Beschlusses über die Jahresgesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen ist auch ohne präzise Bezugnahme auf externe Dokumente gegeben, wenn vor dem Beschlussfassen nur ein Abrechnungswerk vorlag, und die Gesamtabrechnung sowie die den Adressaten betreffende Einzelabrechnung bereits mit der Einladung zugeschickt worden waren. Die Bestimmtheit eines solchen Beschlusses ist auch dann ohne präzise Bezugnahme auf externe Dokumente gegeben, wenn vor der Beschlussfassung Änderungen am Abrechnungswerk erfolgten und deshalb eine Beschlussfassung bereits vertagt worden war und der Verwalter vor der Abstimmung durch ein Schreiben verdeutlicht hatte, dass die ursprüngliche Abrechnung durch die neuere Version ersetzt werden sollte.

AG Herne, Urteil v. 17.8.2017, 28 C 52/16: Wird der Verwalter beschlussweise ermächtigt, in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat das geeignetste“ Unternehmen im Rahmen einer Instandsetzungsmaßnahme zu beauftragen, ist der Beschlussinhalt unbestimmt und enthält eine nichtige Kompetenzverlagerung von der Eigentümerversammlung auf den Verwalter.

LG Dortmund, Beschluss v. 24.4.2017, 1 S 53/17: Die Anfechtungsklage hat nach § 23 Abs. 4 WEG keine aufschiebende Wirkung. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet den Verwalter auch zur Durchführung anfechtbarer oder nichtiger Beschlüsse. Eine Differenzierung ist insoweit nicht statthaft, da die Ungültigerklärung durch das Gericht oder seine Feststellung, der durchgeführte Beschluss sei nichtig, auf dieselbe Rechtsfolge gerichtet sind. Etwas anderes gilt lediglich dann, wenn der Verwalter die Beschlussnichtigkeit in vorwerfbarer Weise zu verantworten hat.

AG Essen, Urteil v. 3.4.2017, 196 C 288/16: Ein Beschluss, mit dem einem Wohnungseigentümer die Montage eines Klimageräts gestattet wird, ohne dass sic...

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