Weil die Nachbarwand zum Teil auf fremdem Grund und Boden steht, ist die Zustimmung des Eigentümers des Nachbargrundstücks Voraussetzung dafür, dass die Nachbarwand legal errichtet wird; gehört das Nachbargrundstück mehreren Personen, müssen alle zustimmen. Wird eine Nachbarwand ohne Zustimmung des Nachbarn auf die Grundstücksgrenze gesetzt, handelt es sich um einen Grenzüberbau, mit den in den §§ 912 ff. BGB geregelten Rechtsfolgen.
Schriftform
Aus Gründen der Rechtssicherheit ist für die Zustimmung des Nachbarn bzw. für die Vereinbarung beider Nachbarn über die Errichtung einer Kommunmauer grundsätzlich Schriftform zu empfehlen.
Gesetzlich vorgeschrieben ist dies nur in den Nachbarrechtsgesetzen von Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein. Nicht dagegen in Hessen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, dem Saarland und Thüringen, in deren Nachbarrechtsgesetzen an die nachbarliche Zustimmung keine besonderen Formerfordernisse gestellt werden.
Haben die Nachbarn den Bau einer Kommunmauer mit der Zweckbestimmung vereinbart, dass sie der "überbaute" Nachbar bei der späteren Bebauung seines Grundstücks gleichfalls als Abschlusswand bzw. zur Unterstützung oder Aussteifung seines Gebäudes nutzen soll, dann kann eine auf diese Vereinbarung bezugnehmende Zustimmung des Nachbarn vor Baubeginn nicht einseitig widerrufen werden (§ 183 Satz 1 BGB). Eine solche Zustimmung verpflichtet aber nicht einen späteren Käufer des Nachbargrundstücks, dessen Einverständnis daher vor Baubeginn eingeholt werden muss.[1]
Grunddienstbarkeit
Dieses Ergebnis lässt sich dadurch vermeiden, dass die Gestattung der Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks durch die Nachbarwand dinglich durch Grunddienstbarkeit gesichert wird.
Nach Baubeginn kann die einmal erteilte Zustimmung weder vom "überbauten Nachbarn" noch von einem Käufer des Nachbargrundstücks mit der Folge widerrufen werden, dass die errichtete Wand ihre Eigenschaft als Nachbarwand verlieren würde. Dass die Wand (unter Umständen gegen Zahlung einer Überbaurente) vielmehr zu dulden ist, ergibt sich nach der Rechtsprechung aus § 912 BGB. Denn infolge der im Zeitpunkt des Mauerbaus vorliegenden Zustimmung fiel dem Erbauer bei der Grenzüberschreitung weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last.[2]
Die Nachbarrechtsgesetze der Bundesländer gehen davon aus, dass derjenige Nachbar, der die Wand errichtet, und derjenige Nachbar, der in den Bau der Wand einwilligt, personenverschieden sind, die beiden Nachbargrundstücke also verschiedenen Eigentümern gehören. Die Bestimmungen über die Nachbarwand sind aber analog anzuwenden, wenn der Eigentümer von zwei nebeneinander gelegenen Grundstücken auf der Grundstücksgrenze eine Wand errichtet, die die bauliche Funktion einer Nachbarwand hat, und die Grundstücke später in das Eigentum verschiedener Personen gelangen. Gleiches gilt, wenn ein einheitliches Grundstück mit einer Häuserreihe bebaut und später dergestalt geteilt und veräußert wird, dass die jeweiligen gemeinsamen Abschlusswände der einzelnen Reihenhäuser von der Grenze der neu gebildeten Grundstücke durchschnitten werden. Hier kann die Rechtsprechung zum sog. Eigengrenzüberbau herangezogen werden.[3] Angesichts der Eigentümeridentität bei Errichtung der Nachbarwand bedarf es in diesen Fällen keiner formalen Zustimmung.
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