Muster 4.3: Beschluss über Sanierungsmaßnahme

Kurzbeschreibung

Muster aus: av.1699 Wohnungseigentumsrecht, Greiner, 5. Aufl. 2022 (Deutscher Anwaltverlag)

Muster 4.3: Beschluss über Sanierungsmaßnahme

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1. Grundlagen

a) Das Gebäude soll auf der Grundlage des Sanierungskonzepts des Ingenieurbüros Dr. Ing. vom 22.3.2021 saniert werden. Dazu gehören die Erneuerung der Fassade (mit verbesserter Wärmedämmung), die Sanierung der Balkone und der Einbau neuer Fenster (dreifachverglaste Isolierglasfenster mit Alurahmen statt der bisherigen Holzfenster).

b) Mit der Erneuerung und Dämmung der Fassade wird die Firma X auf der Grundlage ihres Angebots vom 22.12.2021 beauftragt.

c) Mit dem Einbau neuer Fenster wird die Firma Y auf der Grundlage ihres Angebots vom 20.12.2021 beauftragt.

d) Mit der Abdichtung und Wiederherstellung des Betons der Balkone wird die Firma Z auf der Grundlage ihres Angebots vom 15.12.2021 beauftragt.

e) Das Ingenieurbüro Dr. Ing. wird gemäß dem Angebot vom 10.12.2021 mit der Objektüberwachung nebst Dokumentation und technischer Abnahme beauftragt.

f) Der Verwalter wird angewiesen, die Verträge erst dann abzuschließen, wenn mindestens 75 % der Sonderumlage nach Nr. 4a bezahlt sind.

Variante: Der Verwalter wird angewiesen, diesen Beschluss erst nach Eintritt der Bestandskraft auszuführen. Von der Bestandskraft hat der Verwalter auszugehen, wenn ihm kein Eigentümer innerhalb der Anfechtungsfrist (ein Monat ab dem morgigen Tag) die bei Gericht eingereichte Beschlussanfechtung angezeigt hat. Der Beschluss darf ferner erst dann ausgeführt werden, wenn mindestens 75 % der Sonderumlage nach Nr. 4a bezahlt sind.

2. Regelungen in Bezug auf fremdgenutzte Wohnungen

Die Gemeinschaft übernimmt die Ankündigung der Maßnahme gem. § 15 WEG gegenüber Fremdnutzern.

3. Optional: Regelungen zur Wiederherstellung des Sondereigentums

Bei den Wohnungen Nr. 1–2, 10–17 ist auf Wunsch der betreffenden Eigentümer beschädigtes Sondereigentum (Balkonbelag, Anstrich im inneren räumlichen Bereich der Balkone usw.) gleichartig wiederherzustellen. Die Eigentümer der übrigen Wohnungen haben sich diesbezüglich entweder nicht geäußert oder dahingehend, die Wiederherstellung in Eigenregie erledigen zu wollen. Diese Eigentümer werden aufgefordert, spätestens binnen drei Monaten nach Abschluss der gemeinschaftlichen Sanierungsarbeiten ihre Ersatzansprüche in Textform unter Beifügung von Rechnungen zu beziffern und bei der Verwaltung einzureichen. Über die Entschädigungszahlungen wird auf einer der folgenden Eigentümerversammlungen entschieden.

4. Sondervergütung des Verwalters

Für seine Tätigkeit im Rahmen der Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung der Maßnahme gemäß Nr. 1 des vorliegenden Beschlusses erhält der Verwalter eine Sondervergütung von 4,76 % (= 4 % zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer) der Baukosten (sämtliche Ausgaben der Gemeinschaft im Zuge der Baumaßnahme). Die Sondervergütung ist fällig nach Leistungserbringung und Rechnungsstellung durch den Verwalter; seine Rechnungen hat er zu den Akten zu nehmen. Abschlagsrechnungen gemäß Baufortschritt sind zulässig. Der Verwalter ist berechtigt, fällige Vergütungsansprüche dem Gemeinschaftskonto zu entnehmen.

5. Mittelaufbringung und Kostenverteilung

a) Zur Finanzierung der voraussichtlichen Kosten dieses Beschlusses (rund 500.000 EUR) zzgl. der Kosten eventuell zu stellender Bauhandwerkersicherheiten (10 % der Baukosten), demnach in Höhe von insgesamt 550.000 EUR wird eine Sonderumlage erhoben [zunächst weiter wie → § 4 Rdn 23 Nr. 2]. Die Sonderumlage ist der Erhaltungsrücklage zuzuführen. Die Maßnahme wird aus der Erhaltungsrücklage bezahlt.

b) Ist absehbar, dass der nach den vorstehenden Buchst. a) festgelegte Kostenrahmen um mehr als 5 % überschritten wird, hat der Verwalter unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen, die über das weitere Vorgehen entscheidet.

c) Die Kosten der Durchführung dieses Beschlusses werden nach Miteigentumsanteilen verteilt. Diese Kostenregelung stellt mit dem übrigen Beschluss eine untrennbare Einheit dar; das eine hängt vom anderen ab.

6. Vorbereitungsbeschluss für rechtliche Beratung und Vertretung

a) Der Verwalter soll die Rechtsanwaltskanzlei Dr. Schlau mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Beitreibung von Zahlungsrückständen aus den vorstehend beschlossenen Sonderumlagen beauftragen, sofern eine fristbewehrte Mahnung des Verwalters keinen Erfolg hatte. Jeglichen Maßnahmen der Zwangsvollstreckung wird zugestimmt. Der Verwalter darf mit der beauftragten Kanzlei eine Vergütungsvereinbarung mit folgendem Inhalt abschließen: Stundensatz 220,00 EUR inklusive Umsatzsteuer, Abrechnung im 5-Minuten-Takt, Fahrkosten 0,50 EUR/km. In einem eventuellen gerichtlichen Verfahren gilt die gesetzliche Vergütung nach dem RVG (die nicht unterschritten werden darf), sofern sie höher ist.

b) Der Verwalter darf die Rechtsanwaltskanzlei Dr. Schlau beratend hinzuziehen, wenn beim Abschluss der Bauverträge, bei der Ankündigung oder bei der Durchführung der Baumaßnahmen rechtliche Fragen auftreten. Sollte der Zutritt zu einer Wohnung verweigert...