Modernisierung (WEG) / 2.2 Unbillige Benachteiligung von Wohnungseigentümern

Die Grenze der Ordnungsmäßigkeit einer beschlossenen Modernisierungsmaßnahme ist auch dann überschritten, wenn die Veränderung, abhängig vom konkreten Maß der Beeinträchtigung, für einen Wohnungseigentümer zu einer unbilligen Beeinträchtigung gegenüber anderen Wohnungseigentümern führt. Die Beurteilung hängt – ebenso wie bei baulichen Veränderungen – weitgehend von den Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend ist jedenfalls, dass ein Wohnungseigentümer einer Maßnahme nicht mit Erfolg widersprechen können soll, wenn diese sinnvoll ist und er gegenüber anderen nicht unbillig benachteiligt wird. Für die Annahme eines unbilligen Nachteils genügt es nicht schon, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung nachvollziehbar beeinträchtigt fühlen kann. Vor dem Hintergrund der von dem Gesetzgeber angestrebten Erweiterung des Gestaltungsspielraums der Wohnungseigentümer ist vielmehr von einer Ausweitung dessen auszugehen, was ein mit qualifizierter Mehrheit überstimmter Wohnungseigentümer hinzunehmen hat. Dabei liegt es auf der Hand, dass Umstände, die zwangsläufig mit der Modernisierung verbunden sind, für sich alleine nicht zur Bejahung eines unbilligen Nachteils führen können. Unbillig sein können nur darüber hinausgehende Nachteile, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der Modernisierung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfen. Unbilligkeit liegt lediglich dann vor, wenn einem oder mehreren Wohnungseigentümern größere Nachteile zugemutet werden als den anderen und insoweit eine treuwidrige Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer vorliegt.

 

Hinweis

Hinnahme bestimmter Nachteile

Wohnungseigentümer müssen jedenfalls bestimmte Nachteile hinnehmen, die zwangsläufig mit Modernisierungen verbunden sind, wie beispielsweise:

  • die nach einer technischen Anpassung erhöhte Wartungs- oder Reparaturanfälligkeit einer neuen Anlage;
  • die Kompliziertheit einer neuen technischen Anlage;
  • die mit dem Einbau eines Fahrstuhls verbundene Einschränkung der Gebrauchsmöglichkeit des Treppenhauses oder eine intensivere Nutzung von Obergeschossen.

Eine unbillige Benachteiligung anderer Wohnungseigentümer kann dann gegeben sein, wenn durch den Anbau eines zusätzlichen Balkons der darunterliegende Balkon und die Räume eines anderen Wohnungseigentümers verdunkelt würden.

Inwieweit auch die mit einer Modernisierungsmaßnahme verbundenen Kosten eine Beeinträchtigung darstellen, wird künftig durch die Rechtsprechung konkretisiert werden müssen. Nach der Begründung zum Regierungsentwurf zur Änderung des WEG sollen Kosten nur im Ausnahmefall dann als erhebliche Beeinträchtigung anzusehen sein, wenn sie das Maß der Aufwendungen übersteigen, die dazu dienen, das gemeinschaftliche Eigentum in einen Zustand zu versetzen, der allgemein üblich ist (z.  B. zur Energieeinsparung oder Schadstoffminderung). Mit solchen Maßnahmen müsse jeder Wohnungseigentümer rechnen und erforderlichenfalls entsprechende private Rücklagen zu ihrer Finanzierung bilden. Im Einzelfall könne sich eine erhebliche Beeinträchtigung dann ergeben, wenn ein Wohnungseigentümer wegen der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen gezwungen wäre, sein Wohnungseigentum zu veräußern. Derartige Fälle könnten die Wohnungseigentümer aber durch angemessene Rückstellungen vermeiden, da auf diese Weise eine finanzielle Überforderung praktisch ausgeschlossen sei. Zwar stellt der Gesetzestext nunmehr auf Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses auf eine "erhebliche Beeinträchtigung gegenüber anderen Wohnungseigentümern" ab, gleichfalls dürfte wohl die Begründung auch in diesem Fall greifen.

 

Hinweis

Opfergrenze

Die Opfergrenze erst bei einer drohenden Veräußerung des Wohnungseigentums zu ziehen, dürfte jedenfalls gegen die von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG geschützte Eigentumsfreiheit verstoßen. Dies sieht der Gesetzgeber allerdings anders, da es jeweils um Maßnahmen gehe, mit denen nach der Lebenserfahrung bei Wohnimmobilien immer zu rechnen sei und bei denen deshalb der Einzelne auf den unveränderten Fortbestand des gemeinschaftlichen Eigentums in seiner ursprünglichen Form nicht vertrauen könne – ein äußerst bedenklicher Standpunkt.

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