Modernisierung (WEG) / 1.4 Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts

Der Gebrauchswert einer Wohnung wird nachhaltig erhöht, wenn infolge der Verbesserungen das Wohnen aus der Sicht eines durchschnittlichen und vernünftigen Mieters angenehmer, bequemer, gesünder, sicherer oder weniger arbeitsaufwendig wird.

Maßnahmen der Gebrauchswerterhöhung sind im Allgemeinen Verbesserungen

  • des Zuschnitts der Wohnung,
  • der Belichtung und Belüftung,
  • des Schallschutzes,
  • der Energieversorgung, Wasserversorgung und Entwässerung,
  • der sanitären Einrichtungen,
  • der Beheizung und der Kochmöglichkeiten,
  • der Funktionsabläufe in Wohnungen,
  • der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt,
  • der Einbau eines Aufzugs,
  • besondere bauliche Maßnahmen für Behinderte und alte Menschen.

     

    Achtung

    Maßnahmen zur Barrierefreiheit

    Maßnahmen zur Barrierefreiheit stellen zunächst grundsätzlich bauliche Veränderungen dar – egal, ob es sich um die Errichtung einer Rollstuhlrampe, eines Treppenlifts oder den Einbau eines Aufzugs handelt. Ob sie als Modernisierungsmaßnahmen nach § 22 Abs. 2 WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließbar sind, ist nicht zweifelsfrei geklärt. Zwar erhöhen sie zweifellos den Gebrauchswert für den behinderten Wohnungseigentümer, aber nicht für alle Wohnungseigentümer. Anerkannt ist jedenfalls, dass Modernisierungsmaßnahmen allen Sondereigentumseinheiten zugutekommen müssen. Behinderte Wohnungseigentümer werden aber stets einen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Errichtung einer Rollstuhlrampe und den Einbau eines Treppenlifts auf eigene Kosten haben, so sich diese Maßnahmen ohne Nachteile für die übrigen Wohnungseigentümer realisieren lassen. Ein einzelner Wohnungseigentümer darf im gemeinschaftlichen Treppenhaus hingegen grundsätzlich nur dann einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu erteilen. Dies gilt auch dann, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen.

    Maßgeblich sind in diesem Zusammenhang 2 Aspekte zu berücksichtigen:

    1. Der Aufzug verkleinert nicht nur das Treppenhaus, es bedarf vielmehr in aller Regel auch der Begründung eines Sondernutzungsrechts, wenn die für den Einbau des Aufzugs erforderliche Schachtfläche von den übrigen Eigentümern genutzt wird. Des Weiteren ist der Einbau eines Aufzugs mit ganz erheblichen substanziellen Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum verbunden. Zudem kann die private Verkehrssicherungspflicht im Außenverhältnis zu Dritten Haftungsrisiken auch für die übrigen Wohnungseigentümer mit sich bringen.

    2. Auch wenn eine Wohnung für eine gehbehinderte Person nur mit einem Personenaufzug gut zu erreichen ist, hat sich insoweit ein Risiko verwirklicht, das der entsprechende Wohnungseigentümer eingegangen ist, als er die Wohnung erworben hat, die mit niederschwelligen Hilfsmitteln wie einem Treppenlift nicht ohne Weiteres zugänglich gemacht werden kann. Aus dem Grundgesetz lässt sich nicht ableiten, dass die daraus resultierenden Erschwernisse zulasten der übrigen Wohnungseigentümer abzuwenden sind. Deren Wohnungseigentum würde mit zusätzlichen Nachteilen und Haftungsrisiken belastet.

    Im Übrigen ist stets zu berücksichtigen, dass ein Anspruch auf eine konkrete Maßnahme der Barrierefreiheit grundsätzlich nur infrage kommt, wenn der behinderte Wohnungseigentümer darlegt, aufgrund seines gesundheitlichen Zustands auf die gewünschte Maßnahme angewiesen zu sein.

    Stets ist nämlich das Mitbestimmungsrecht der übrigen Wohnungseigentümer zu berücksichtigen. Kommen mehrere geeignete Maßnahmen zur Schaffung eines barrierefreien Zugangs zur Wohnanlage in Betracht, entscheidet über die Auswahl der konkreten Maßnahme die Mehrheit der übrigen Miteigentümer. Jedenfalls gibt es keinen Anspruch auf die Genehmigung der billigsten Lösung oder eine Standortwahl nach eigenem Belieben.

 

Hinweis

Maßnahmen auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt

Selbstverständlich müssen sich diese Maßnahmen auf die Bereiche des Gemeinschaftseigentums beziehen, denn innerhalb seiner eigenen 4 Wände kann der einzelne Wohnungseigentümer bekanntlich im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und der Rechte Dritter nach seinen Vorstellungen verfahren.

Übertragen auf das Wohnungseigentum stellen folgende Maßnahmen eine gemäß § 22 Abs. 2 WEG mit qualifizierter Mehrheit zu beschließende Modernisierung dar:

  • Einbau einer elektrischen Türöffnungsanlage
  • Einbau einer elektrischen Gegensprechanlage
  • Einbau einer Alarmanlage zur Einbruchssicherung
  • Einbau einer massiven und sicheren Eingangstür
  • Verstärkung elektrischer Steigleitungen
  • Erneuerung der Elektroleitungen, damit mehr und stärkere Stromverbraucher betrieben werden können
  • Anbau von Balkonen, auch von Zweitbalkonen
  • Anschluss an das Breitbandkabelnetz

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge