Mischräume

Zusammenfassung

Begriff

Ein Mischraummietverhältnis liegt vor, wenn Räumlichkeiten aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags sowohl Wohn- als auch Gewerbezwecken dienen.

1 Allgemeines

Werden Wohnräume und Geschäftsräume zugleich vermietet, spricht man von Mischräumen bzw. von einem Mischmietverhältnis. Dabei bezieht sich das Wort "zugleich" nicht auf den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, sondern auf den Zustand der gleichzeitigen Vermietung. Ein Mischmietverhältnis kann in verschiedener Form gegeben sein, z. B. Vermietung eines Ladens mit dazugehöriger Wohnung, einer Gastwirtschaft mit anschließender Wirtswohnung, einer abgeschlossenen Wohnung, die sowohl dem Wohnen als auch der Berufsausübung dient.

Ein Mischmietverhältnis liegt aber auch vor, wenn in einem einheitlichen Vertrag Wohn- und Geschäftsräume, die voneinander getrennt sind, sei es im gleichen Haus, sei es in verschiedenen Häusern, vermietet sind. Dies gilt auch für die Vermietung einer Wohnung und einer Garage in einem Mietvertrag. Hier wird regelmäßig ein einheitliches Mischmietverhältnis vorliegen.^[1]

[1] OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.12.2006, 10 U 115/06, NZM 2007 S. 799.

2 Wohn-/Geschäftsraum

Da das Mischmietverhältnis weder gesetzlich definiert noch besonderen gesetzlichen Regelungen unterworfen ist, muss es entweder als Wohnraum- oder als Geschäftsraummietverhältnis behandelt werden.

Hinweis

Parteiwille

Entscheidend ist grundsätzlich der Parteiwille, wie er regelmäßig im Mietvertrag zum Ausdruck kommt.^[1]

Hierbei ist allerdings zu beachten, dass die im Mietvertrag zum Ausdruck kommende Erklärung der Mischräume als Geschäftsräume unwirksam sein kann, wenn dadurch zum Nachteil des Mieters die Anwendbarkeit der Schutzvorschriften ausgeschlossen werden soll. Entscheidend ist der wahre Vertragszweck. Schließen die Parteien zur Umgehung der Zweckentfremdungsbestimmungen oder der Wohnraumschutzgesetze einen gewerblichen Mietvertrag ab, obwohl Wohnräume vermietet werden, ist Wohnraummietrecht anzuwenden.^[2]

So hat auch das LG Frankfurt/M.^[3] entschieden, dass dann, wenn der Vertrag nur zum Schein als Gewerberaummietvertrag abgeschlossen wird, Wohnraummietrecht als verdecktes Rechtsgeschäft gilt.

Hinweis

Hauptzweck

Fehlt eine Vereinbarung, so kommt es darauf an, welches der Hauptzweck des Vertrags ist.

Liegt der Hauptzweck im Wohngebrauch, so unterliegt das Mischmietverhältnis einheitlich den Wohnraumvorschriften, liegt er im Geschäftsgebrauch, unterliegt es den Vorschriften über Geschäftsraummietverhältnisse.

Hinweis

Übergewichtstheorie

Entscheidend ist, welcher Zweck überwiegt (sog. Übergewichtstheorie).^[4]

Für die Einordnung als Wohnraummietverhältnis ist nicht die Eignung der Räume zur Wohnnutzung, sondern der vereinbarte Nutzungszweck entscheidend.^[5]

Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung der getroffenen Vereinbarung zu ermitteln. Fehlen ausdrückliche Abreden der Parteien, wird man auf Indizien zurückgreifen müssen.

Im Gegensatz und unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung^[6] geht der BGH davon aus, dass der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zulässt.^[7] Im vom BGH entschiedenen Fall wurde ein Vertragsformular mit der Überschrift "Vertrag für die Vermietung eines Hauses" geschlossen. Eine konkrete vertragliche Vereinbarung über den gewollten Nutzungsschwerpunkt erfolgte nicht. Wichtig ist also in solchen Fällen, ein Vertragsformular zu verwenden, das sich eindeutig entweder auf Geschäftsraum oder auf Wohnraum bezieht. Wie bereits ausgeführt, ist aber der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck entscheidend. Ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter Vertragszweck ist unbeachtlich.^[8]

Als Indiz kommt die Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars in Betracht, wobei die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift Bedeutung gewinnen kann.^[9] Indizwirkung kann auch dem Verhältnis der für die gewerbliche/freiberufliche Nutzung vorgesehenen Flächen zu den für Wohnzwecke bestimmten Flächen zukommen.^[10] Entsprechendes gilt für die Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile, wobei allerdings zu berücksichtigen ist, dass für Gewerberäume regelmäßig eine höhere Miete entrichtet wird. Auch die baulichen Gegebenheiten können Rückschlüsse zulassen.

Lässt sich bei dieser Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen.^[11]

Für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses, also für die Beurteilung, welcher Vertragszweck überwiegt, ist – sofern keine Vertragsänderung erfolgt ist – ausschließlich auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen.^[12] Im vom BGH e...