Mietvertrag: Wohnungsüberlassung an einen Miteigentümer durch Eigentümergemeinschaft
  

Begriff

BGB § 535

  1. Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande (Anschluss an BGH, Urteile v. 8.1.1969, VIII ZR 184/66, WM 1969 S. 298 unter 2 b; v. 17.12.1973, II ZR 59/72, NJW 1974 S. 364 unter [A] II 2 b; v. 15.9.1997, II ZR 94/96, NJW 1998 S. 372 unter I; v. 11.9.2000, II ZR 324/98, NZM 2001 S. 45 unter II 1 b und v. 15.9.2010, VIII ZR 16/10, NZM 2010 S. 898, Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.
  2. Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch – neben anderen Miteigentümern – auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile v. 27.4.2016, VIII ZR 323/14, WuM 2016 S. 341, Rn. 18 m. w. N.; v. 24.8.2016, VIII ZR 100/15, BGHZ 211 S. 331, Rn. 21).
  3. Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein (Bestätigung des Senatsurteils v. 23.11.2011, VIII ZR 74/11, NZM 2012 S. 150, Rn. 23, m. w. N.). Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB).
  4. Eine auf den Fortbestand eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft erhoben werden, wenn nur einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen (Anschluss an BGH, Urteile v. 26.10.1990, V ZR 105/89, NJW-RR 1991 S. 333 unter II 2 und v. 4.4.2014, V ZR 110/13, NZM 2014 S. 522, Rn. 10).

(amtliche Leitsätze des BGH)

A, B und C sind die gemeinschaftlichen Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, die im Rechtsverkehr unter der Bezeichnung "Grundstücksgemeinschaft A" auftreten. Am 3.5.2009 schloss die Grundstücksgemeinschaft mit der Miteigentümerin A und deren Ehemann einen Vertrag, wonach den Eheleuten eine ca. 210 qm große Wohnung gegen eine monatliche Zahlung von 1.300 EUR überlassen wurde. Für die Gestaltung des Vertrags verwendeten die Vertragsparteien ein als "Wohnungs-Einheitsmietvertrag" bezeichnetes Formular, in dem die für die Wohnungsmiete typischen Regelungen enthalten sind.

Im Jahr 2014 erwarb D die Miteigentumsanteile von C. Der Erwerber forderte die Eheleute mit Schreiben vom 27.4.2016 auf, aus der Wohnung auszuziehen. Die Eheleute haben Klage auf Feststellung erhoben, dass das Mietverhältnis bis auf Weiteres fortbestehe und insbesondere nicht mit dem Erwerb des Miteigentumsanteils durch D oder durch das Schreiben vom 27.4.2016 beendet worden sei.

Das Berufungsgericht wies die Klage ab: Ein Mietverhältnis komme nicht zustande, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt sei, die zugleich eine Vermieterstellung einnehme. Ein Schuldverhältnis setze voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen seien. Diese Voraussetzung sei nicht gegeben, weil A sowohl Mieterin als auch (als Mitglied der Grundstücksgemeinschaft) Vermieterin sei.

Der Vertrag vom 3.5.2009 sei vielmehr als eine bloße gemeinschaftsrechtliche Verwaltungs- und Benutzungsregelung nach § 745 BGB anzusehen. Eine solche Regelung wirke gem. § 1010 Abs. 1 BGB gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen sei. Eine solche Eintragung sei nicht erfolgt.

Die Revision der Eheleute hatte Erfolg.

1 Mieter- und Vermieterstellung in zulässiger Personalunion

Im Urteil vom 27.4.2016 (VIII ZR 323/14, WuM 2016 S. 341) hat der BGH ausgeführt, dass ein Mietverhältnis nicht wirksam entstehen kann, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich eine Vermieterstellung einnimmt. Auf dieser Entscheidung beruht das Urteil des Berufungsgerichts.

Der BGH führt hierzu aus, dass der in der Entscheidung vom 27.4.2016 formulierte Grundsatz nur dann gilt, "wenn sich die Vertragsparteien und damit die Gläubiger- und Schuldnerstellung – mithin Forderung und Schuld – in einer Person vereinigen".

Ein solcher Fall sei hier nicht gegeben. Mieterin sei A und deren Ehemann. Vermieter seien A, B und D. In Fällen dieser Art sei in der Rechtsprechung seit Langem anerkannt, dass eine Miteigentümergemeinschaft ihr Grundstück oder darauf befindliche gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder durch vertragliche Vereinbarung mit diesem entgeltlich zur alleinigen Nutzung überlassen kann und dass in einem solchen Fall regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande kommt (BGH, Urteil v. 15.9.2010, VIII ZR 16/10, NZM 2010 S. 898, Rn. 14; BGH, Urteil v. 11.9.2000, II ZR 324/98, NZM 2001 S. 45 unter II 1 b).

2 Mietvertragliche Nutzung und der Miteigentumsanteil

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