Mietsicherheit: Wirksamkeit einer Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung bei der Wohnraummiete
  

Begriff

BGB § 551; ZPO § 794 Abs. 1 Nr. 5

Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) handelt es sich nicht um eine Sicherheit i. S. v. § 551 Abs. 1, 4, § 232 BGB. Der Umstand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von 3 Monatsmieten geleistet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Der Eigentümer vermietete im Jahr 2013 eine in Berlin gelegene Wohnung an eine GmbH und an deren Geschäftsführer zu einer Monatsmiete von 1.980 EUR plus 520 EUR Betriebskostenvorauszahlungen. Nach den vertraglichen Vereinbarungen hatten die Mieter eine Sicherheit in Höhe von 3 Monatsmieten zu leisten; diese Kaution haben die Mieter bei Vertragsbeginn gezahlt.

Außerdem enthält der Mietvertrag folgende Individualvereinbarung: "Auf Wunsch der Mieter verpflichten sich diese, vor einem deutschen Notar eine vollstreckbare Urkunde zu unterzeichnen, die den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch die Mieter sichert. Diese Urkunde muss bis zum 15.12.2013 dem Vermieter vorgelegt werden. Die Kosten dafür trägt der Mieter."

Am 4.12.2013 gaben die Mieter vor einem Notar die nachfolgende Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung ab:

II. Mietzahlungen

Die Mieter, Herr M. S. und die A.-GmbH, unterwerfen sich als Gesamtschuldner wegen der Zahlungsforderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag in Höhe von 2.500 EUR monatlich, einschließlich Betriebs- und Nebenkostenpauschalen aus dem Mietvertrag für die Folgemieten fällig jeweils zum dritten Werktag eines Monats (Mietbeginn: 3.12.2013) der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen. ...

Der Geschäftsführer der GmbH hat die Räume in der Folgezeit wie vertraglich vorgesehen als Wohnung genutzt. Im März 2014 stellte er die Mietzahlungen wegen angeblicher Mängel ein. Der Vermieter betreibt wegen der ausstehenden Mieten die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Unterwerfungserklärung. Der Geschäftsführer der GmbH hat beantragt, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde für unzulässig zu erklären.

Das Berufungsgericht gab der Klage statt. Es vertritt die Ansicht, dass die notarielle Unterwerfungserklärung unwirksam sei. Der BGH hob das Urteil auf und wies die Klage ab.

1 Unterwerfungserklärung als Vollstreckungstitel, aber keine Sicherheitsleistung

Die von dem Notar beurkundete Unterwerfungserklärung ist ein Vollstreckungstitel i. S. v. § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO. Danach findet "aus Urkunden, die ... von einem deutschen Notar innerhalb der Grenzen seiner Amtsbefugnisse in der vorgeschriebenen Form aufgenommen sind", die Zwangsvollstreckung statt, "sofern die Urkunde über einen Anspruch errichtet ist, der einer vergleichsweisen Regelung zugänglich, nicht auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet ist und nicht den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft, und der Schuldner sich in der Urkunde wegen des zu bezeichnenden Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat".

Das Berufungsgericht hat in der Unterwerfungserklärung eine (neben der Barkaution geschuldete) zusätzliche Sicherheit i. S. d. § 551 Abs. 1 BGB gesehen. Für die Wohnraummiete gilt, dass als Sicherheit höchstens eine 3-fache Monatsmiete vereinbart werden kann (§ 551 Abs. 1 BGB) mit der weiteren Folge, dass die Vereinbarung einer zusätzlichen Sicherheit gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirksam ist.

Der BGH teilt diese Ansicht nicht. Er führt aus, dass die Unterwerfungserklärung des Mieters dem Vermieter keinen Zugriff auf weitere Vermögenswerte bietet. Die Unterwerfungserklärung erlaubt dem Vermieter lediglich eine Vollstreckung ohne gerichtlichen Titel. Der Mieter ist nicht schutzlos, weil er Einwendungen gegen die Vollstreckung im Wege der Vollstreckungsgegenklage geltend machen kann.

Die materielle Rechtslage einschließlich der Darlegungs- und Beweislast werden hiervon nicht berührt.

2 Formvereinbarung nicht geklärt

Die Frage, ob eine Unterwerfungserklärung auch formularvertraglich vereinbart werden kann, hat der BGH – da für die Entscheidung unerheblich – nicht entschieden.

BGH, Urteil v. 14.6.2017, VIII ZR 76/16

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