Mietsicherheit: 3 Monatsmieten plus Bürgschaft?

Grundsatz

Bei Wohnungsmietverhältnissen ist die Höhe der Mietsicherheit, die der Vermieter vom Mieter verlangen kann, gesetzlich auf 3 Monatsmieten beschränkt. Dies bedeutet, dass der Vermieter von einem Mieter, der bereits eine Barkaution in Höhe von 3 Monatsmieten geleistet hat, nicht noch zusätzlich eine Bürgschaft verlangen darf (§ 551 BGB). Darüber hinausgehende Sicherheiten kann der Mieter trotz Bestehens einer entsprechenden Vereinbarung zurückfordern, da er sie "rechtsgrundlos" im Sinne der §§ 812 ff. BGB geleistet hat.

Ausnahmen

Von diesem Grundsatz gibt es nach der Rechtsprechung nur wenige Ausnahmen: Nach einem älteren Urteil des BGH (Urteil v. 7.6.1990, NJW 1990 S. 2380) kann die Vereinbarung einer zusätzlichen Bürgschaft wirksam sein, wenn der Bürge – im vorliegenden Fall der Vater des eine Wohnungen suchenden Studenten – von sich aus und unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall des Vertragsschlusses zusagt, nachdem von diesem der Abschluss bereits einmal abgelehnt worden ist. Gibt somit ein Dritter unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft unter der Bedingung, dass ein Wohnraummietvertrag zustande kommt, und wird dadurch der Mieter nicht erkennbar belastet, ist die Bürgschaft nach Eintritt der Bedingung wirksam. Der Vermieter kann dann den Bürgen auf Zahlung in Anspruch nehmen, wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Strenge Anforderungen

Dementsprechend liegt nach einem neuen Urteil des LG Berlin selbst dann, wenn bereits eine Kaution in Höhe der 3-fachen Nettokaltmiete vereinbart wurde, keine unzulässige Übersicherung (im Sinne von § 551 Abs. 4 BGB) vor, wenn ein Dritter aus freundschaftlicher Verbundenheit mit dem Mieter dem Vermieter unaufgefordert eine freiwillige Bürgschaft abgibt, damit eine befreundete und vermögenslose Mieterin die Wohnung erhält. Allerdings trägt der Vermieter im Streitfall die Beweislast dafür, dass die Bürgschaft tatsächlich freiwillig angeboten und geleistet worden ist, wobei aber bereits eine Anregung des Vermieters, die zusätzliche Bürgschaft zu leisten, die Freiwilligkeit infrage stellen kann.

(LG Berlin, Urteil v. 1.9.2016, 6 O 70/16, ZMR 2017 S. 562)

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