Mietpreisbremse ist verfassungsgemäß, aber kein Dauerrecht

Verfassungsbeschwerden erfolglos: Sozialpflichtigkeit des Eigentums

Nach der sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) darf die Miete bei Neuvermietung einer Wohnung in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete, d. h. in der Regel die Mietspiegelmiete, höchstens um 10 % übersteigen. Diese Bestimmung ist nach dem am 20.8.2019 veröffentlichten Beschluss des Bundesverfassungsgerichts nicht verfassungswidrig. Sie verstößt also nach höchstrichterlicher Auffassung nicht gegen das Grundrecht auf Eigentum, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz.

Geltungsdauer muss befristet sein

Allerdings haben die Verfassungsrichter in den Gründen des Beschlusses mehrfach darauf hingewiesen, dass ihre Beurteilung maßgeblich auf der Ausgestaltung der Mietpreisbremse als "vorübergehende" Maßnahme beruht, d. h. ihrer Befristung auf längstens 5 Jahre. Durch diese beschränkte Geltungsdauer sei nämlich eine "hinreichende Anbindung der ortsüblichen Vergleichsmiete an die jeweilige Marktmiete" noch gewährleistet. Anders ausgedrückt: Wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete, d. h. die Mietspiegelmiete, zu weit von der Marktmiete, d. h. der Neuvertragsmiete, entfernt, kann das zur Verfassungswidrigkeit der Regelung führen.

Problematische Neuregelung

Genau darauf hat sich die Große Koalition auf Druck der SPD aber jetzt verständigt. Zum einen soll die Mietpreisbremse um 5 Jahre bis 2025 verlängert werden. Zum anderen ist geplant, den Zeitraum, der zur Bestimmung der ortsüblichen Miete herangezogen wird, von derzeit 4 auf 6 Jahre zu erweitern. Beide Maßnahmen – insbesondere in ihrer Kumulation – würden dazu führen, dass ortsübliche Vergleichsmiete und Marktmiete immer weiter auseinanderdriften und die vom Bundesverfassungsgericht vorausgesetzte "hinreichende Anbindung" der ortsüblichen Vergleichsmiete an die Marktmiete nicht mehr gewährleistet ist.

Kein Dauerrecht

Darüber wird die Große Koalition noch einmal nachdenken müssen, wenn sie nicht aus populistischen Gründen eine verfassungswidrige Neuregelung verabschieden will. Eines wird durch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aber klargestellt: Eine schleichende Überführung der zunächst zeitlich begrenzten Mietpreisbremse in Dauerrecht – wie es sich viele erhofft haben und wie es bei zahlreichen "befristeten" Gesetzen schon der Fall war – wird bei der Mietpreisbremse nicht funktionieren.

BVerfG, Beschluss v. 18.7.2019, 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18

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