Verschuldensvermutung

Bei Zahlungsverzug des Mieters mit 2 Monatsmieten kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen. Das für den Eintritt des Verzugs notwendige Verschulden des Mieters wird vermutet (§ 286 Abs. 4 BGB).

An einem Verschulden des Mieters kann es fehlen, wenn sich der Mieter in einem entschuldbaren Irrtum über seine Berechtigung zur (teilweisen) Zahlungsverweigerung befunden, sich z. B. entschuldbar über die richtige Bemessung der Minderungsquote geirrt hat.

Mieter muss sich entlasten

Ein entschuldbarer Irrtum kann jedoch nur angenommen werden, wenn sich der Mieter sorgfältig um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht hat (so bereits BGH, Urteil v. 28.9.1992, II ZR 224/91, NJW 1992 S. 3296). Dies gilt insbesondere im Fall einer Mietminderung. Muss der Mieter davon ausgehen, dass die tatsächlichen oder rechtlichen Voraussetzungen für eine Minderung nicht gegeben sind (z. B. weil die Gründe nicht erheblich oder nicht nachweisbar sind), kann er sich nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen.

Strenge Anforderungen

An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums werden von der Rechtsprechung des BGH strenge Anforderungen gestellt. Der Mieter muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten. Entschuldigt ist ein Rechtsirrtum nur dann, wenn der Mieter bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte. Bei einer zweifelhaften Rechtsfrage handelt bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt und daher eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit seines Verhaltens in Betracht ziehen muss. Der Schuldner (hier: Mieter) darf das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage nicht dem Gläubiger (hier: Vermieter) zuschieben. Wer seine Interessen trotz zweifelhafter Rechtslage auf Kosten fremder Rechte wahrnimmt, trägt grundsätzlich das Risiko der eigenen unzutreffenden rechtlichen Beurteilung und handelt, wenn seine Beurteilung nicht zutrifft, im Zweifel schuldhaft. Dementsprechend hat der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Dies folgt aus dem allgemeinen Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Für eine Privilegierung des Mieters besteht auch im Fall eines Tatsachenirrtums kein Anlass, wenn der Mieter z. B. die Ursache eines Mangels (hier: Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der Wohnung) fehlerhaft einschätzt.

Verhalten bei unklarer Sach- und Rechtslage

Bei unklarer Sach- oder Rechtslage obliegt es dem Mieter, zur Vermeidung des Risikos einer Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung die Mieten z. B. (teilweise) nur unter Vorbehalt zu zahlen. Damit hat der Mieter die Möglichkeit, eine gerichtliche Klärung herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Kürzt der Mieter die Miete trotz unklarer Rechts- oder Sachlage, kommt er schuldhaft in Zahlungsverzug.

(BGH, Urteile v. 11.4.2012, XII ZR 48/10; v. 11.7.2012, VIII ZR 138/11; v. 30.4.2014, VIII ZR 103/13, GE 2014 S. 929)

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