Leitsatz
Wirkt sich in einem Gewerberaummietvertrag ein Mangel nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt.
(amtlicher Leitsatz des BGH)
Normenkette
BGB § 536
Kommentar
Die Entscheidung ist zu einem Mietverhältnis über Räume zum Betrieb einer Arztpraxis ergangen. Der Mieter hat die Miete in den Monaten September bis November mit der Begründung gemindert, dass die Räume im Sommer wegen der zu hohen Temperaturen nur eingeschränkt nutzbar sind.
In der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte ist streitig, ob eine übermäßige Erhitzung von Büroräumen infolge starker Sonneneinstrahlung als Mangel der Mietsache zu bewerten ist (bejahend: OLG Hamm, Urteil v. 28.2.2007, 30 U 131/06, OLGR Hamm 2007 S. 541; verneinend: OLG Frankfurt a.M., Urteil v. 19.1.2007, 2 U 106/06, OLGR Frankfurt 2007 S. 651).
Der BGH lässt dies offen. Er befasst sich mit der Rechtsfrage, ob ein Mangel, der nur zu bestimmten Zeiten auftritt, während des gesamten Jahres zur Minderung der Miete berechtigt. Paradigmatisch sind die Fälle der unzureichenden Beheizbarkeit, weil sich dieser Umstand nur während der Heizperiode auf die Gebrauchstauglichkeit auswirkt oder – wie im Entscheidungsfall – fehlende Beschattungs- und Klimaeinrichtungen, weil eine solche Beschaffenheit nur im Sommer zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führt.
In der Literatur wird teilweise die Ansicht vertreten, dass der mangelhafte Zustand in solchen Fällen während der gesamten Mietzeit vorliegt. Aus diesem Grund sei die Miete durchgängig gemindert (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 536 BGB Rdn. 325). Nach anderer Ansicht ist die Minderung auf die Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung beschränkt (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 536 BGB Rdn. 91).
Der BGH folgt der letztgenannten Ansicht. Zwar liege ein Mangel bereits dann vor, wenn die bloße Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit beeinträchtigt werden könnte (z.B. wenn aufgrund einer schadhaften Elektroinstallation ein Ausfall der Stromversorgung zu befürchten ist). Anders ist es dagegen, wenn sich die fehlerhafte Beschaffenheit "nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache" auswirkt.
Link zur Entscheidung
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