Mietminderung – Begriff, Hö... / 5.2 Geschäftsraummiete

Minderungsrecht kann beschränkt oder ausgeschlossen werden

Bei der Geschäftsraummiete können die Parteien – anders als bei der Wohnraummiete – das aus § 536 BGB folgende Minderungsrecht beschränken oder ausschließen. Solche Regelungen können auch in einem Formularvertrag getroffen werden.

Im Einzelnen gilt:

  1. Nach der Rechtsprechung des BGH kann vereinbart werden, dass der Mieter im Fall eines Mangels nicht zur Kürzung der Miete berechtigt ist. Dem Mieter muss allerdings die Möglichkeit verbleiben, eine überzahlte Miete nach § 812 BGB zurückzufordern. Eine solche Klausel ist auch dann wirksam, wenn sich der Vermieter in Vermögensverfall befindet und der Mieter Gefahr läuft, den ihm bereicherungsrechtlich zustehenden Anspruch bei isolierter Geltendmachung der Minderung nicht durchsetzen zu können. Der Mieter ist jedoch dadurch geschützt, dass er in Höhe des maximal denkbaren Minderungsbetrags nur zur Zahlung Zug-um-Zug gegen Sicherheitsleistung verpflichtet ist.

    Für die tatsächlichen Voraussetzungen des Vermögensverfalls ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Da der Mieter aber die Einzelheiten betreffend das Vermögen des Vermieters nicht kennt, reicht es aus, wenn der Mieter hinreichende Tatsachen vorträgt und beweist, die für einen Vermögensverfall sprechen. Sodann ist es Sache des Vermieters, im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast seine Vermögensverhältnisse offenzulegen, etwa durch eine aktuelle Vermögensaufstellung oder die Vorlage von Bilanzen.

    Der vollständige Ausschluss der Rechte aus § 536 BGB ist nicht möglich, weil das Prinzip der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zu den tragenden Grundgedanken des Schuldrechts zählt. Die vertragliche Aufhebung dieses Äquivalenzprinzips ist deshalb als unangemessene Benachteiligung i. S. v. § 307 Abs. 2 BGB (AGB-Recht) zu bewerten.

  2. Ist eine Vertragsklausel unklar, so gilt die Auslegungsregel des § 305c Abs. 2 BGB. Danach sind mehrdeutige Klauseln nach der kundenfeindlichsten Variante auszulegen. Diese Regelung gilt auch im Individualprozess.

    Unter Anwendung dieser Grundsätze hat der BGH die Klausel

     

    Praxis-Beispiel

    Unklare Vertragsklausel

    "Der Mieter kann gegenüber den Ansprüchen der Vermieterin auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen, es sei denn, die Vermieterin hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten"

    für unwirksam erachtet.

    Gleiches gilt für eine Klausel, wonach

     

    Praxis-Beispiel

    Mehrdeutige Vertragsklausel

    "... eine Minderung der Miete ... ausgeschlossen (ist), wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Verkehrsumleitung, Straßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird"

    Ein formularvertraglicher Minderungsausschluss ist also nur wirksam, wenn sich aus der Klausel mit hinreichender Deutlichkeit ergibt, dass das Recht des Mieters zur Rückforderung der überzahlten Miete aufgrund einer rechtskräftigen Entscheidung unberührt bleibt.

    Die frühere Rechtsprechung der Oberlandesgerichte, wonach Minderungsausschlussklauseln der hier fraglichen Art als wirksam angesehen wurden, ist durch die Rechtsprechung des BGH überholt.

  3. Sog. Mietgarantieklauseln, nach denen sowohl das Minderungsrecht als auch der Rückforderungsanspruch ausgeschlossen wird, sind unwirksam. Eine Individualvereinbarung ist allerdings denkbar.
  4. Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags gem. § 320 BGB wird vom Minderungsausschluss nicht berührt.
  5. Die Minderung wegen einer Flächenabweichung kann ausgeschlossen werden.
  6. Ebenso kann vereinbart werden, dass eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit i. S. v. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vorliegt, wenn die Gebrauchstauglichkeit um weniger als 10 % eingeschränkt ist.
  7. Eine Formularklausel, die das Risiko des Fehlens einer behördlichen Genehmigung auf den Mieter abwälzt, verstößt jedoch gegen § 307 BGB. Stets ist erforderlich, dass die Klausel hinreichend klar zum Ausdruck bringt, mit welchen Befugnissen der Mieter ausgeschlossen sein soll. Wird z. B. die "Zurückbehaltung" des Mietzinses ausgeschlossen, so ist der Mieter gleichwohl zur Minderung befugt.

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