Mietminderung – Begriff, Höhe und Ausschluss / 4.2 Beginn und Ende des Minderungsausschlusses

Der Minderungsausschluss beginnt mit der Gebrauchsbeeinträchtigung und endet 3 Monate später.

4.2.1 Beginn

Den Zeitpunkt der ersten Beeinträchtigung festzustellen, dürfte in vielen Fällen problematisch sein.

Praxis-Beispiel

Fristbeginn mit Materiallieferung und ­-lagerung

Wird am 1.5. das Material für die geplante Wärmedämmung angeliefert und am 1.6. die Fassade eingerüstet, so dürfte die Frist bereits am 1.5. beginnen, wenn es aufgrund der Anlieferung und Lagerung des Materials zu Behinderungen kommt.

Störungsfreie Zeiten haben auf den Fristenlauf keinen Einfluss. In der Gesetzesbegründung ist hierzu u. a. vermerkt, dass der Vermieter durch die 3-Monats-Grenze zur zügigen Durchführung der Baumaßnahme angehalten werden soll. Damit stünde es nicht im Einklang, wenn der Zeitraum des Minderungsausschlusses nach der Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung bemessen würde.

Praxis-Beispiel

Beginn und Unterbrechung der Bauarbeiten

Wird eine Modernisierungsmaßnahme im Mai begonnen, im Juni und Juli unterbrochen und im August fortgesetzt, so beginnt der Minderungsausschluss im Mai und endet im Juli.

4.2.2 Verzögerung der Ausführung

Die Fälle der Verzögerung oder der schleppenden Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme sind über § 241 Abs. 2 BGB zu lösen. Danach muss der Vermieter auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen. Hierzu gehört, dass die modernisierungsbedingten Beeinträchtigungen auf das geringstmögliche Maß beschränkt werden. Die Neuregelung ändert daran nichts.

Hinweis

Minderung nur bei unvermeidlichen Störungen ausgeschlossen

Man wird im Wege der Auslegung zum Ergebnis kommen, dass der Minderungsausschluss nur für die unvermeidlichen Beeinträchtigungen gilt.

Wird eine zusammengehörige Maßnahme so durchgeführt, dass der Mieter über einen langen Zeitraum hinweg immer wieder Zeiten der Ruhe und Zeiten der Belästigung erfährt, beginnt der 3-Monats-Zeitraum nicht etwa mit jeder Belästigung neu zu laufen. Vielmehr ist zu fragen, welche Störungen bei einer wirtschaftlich vernünftigen Planung entstanden wären. Auch dies folgt aus § 241 Abs. 2 BGB.