Mietmangel: Darlegungs- und Beweislast bei Lärmstörungen in hellhörigem Gebäude
  
Begriff

BGB § 536

Ist streitig, ob die Miete wegen eines Mangels gemindert ist, so genügt es, wenn der Mieter einen konkreten Sachmangel darlegt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Ebenso ist es nicht erforderlich, dass der Mieter über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangelsymptome") hinaus die Ursache dieser Symptome bezeichnet (im Anschluss an BGH, Urteil v. 25.10.2011, VIII ZR 125/11, NJW 2012 S. 382 Rn. 16).

(Leitsatz der Redaktion)

Mietminderung wegen Lärmstörungen und Räumungsklage

A ist Mieter einer im 4. OG eines Mehrfamilienhauses gelegenen Wohnung. Er beanstandet, dass er in seiner Wohnung unzumutbaren Lärmbelästigungen ausgesetzt sei, die er in einem Lärmprotokoll als "Getrampel", "Möbelrücken" und "Klopfgeräusche" beschreibt. Nach seiner Auffassung wird dieser Lärm von der im 5. OG wohnenden Mieterin B verursacht. Wegen der Lärmstörungen hat A nur einen Teil der Miete bezahlt.

Die Vermieterin hat das Mietverhältnis wegen der Mietrückstände gekündigt und Räumungsklage erhoben. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Zwar hätten mehrere Zeugen den von A geschilderten Lärm bestätigt. Jedoch sei nicht bewiesen, dass der Lärm von der Mieterin B verursacht worden sei. In diesem Zusammenhang sei zu bedenken, dass das Gebäude unstreitig sehr "hellhörig" sei. Ob dies auf einem unzureichenden Schallschutz des Gebäudes beruhe, könne offenbleiben, weil A sein Minderungsrecht nicht auf diesen Gesichtspunkt gestützt habe.

Das Landgericht wies die Berufung des Mieters zurück; die Revision des Mieters wurde nicht zugelassen.

Darlegung und Nachweis der Mangelsymptome, nicht der Ursache

Die Nichtzulassungsbeschwerde des Mieters hatte Erfolg: Der BGH beanstandet, das Berufungsgericht habe den Anspruch des Mieters auf Gewährung von rechtlichem Gehör verletzt.

Der BGH stellt klar, dass die Minderung gem. § 536 BGB kraft Gesetzes eintritt. Zwar muss der Mieter die Tatbestandsvoraussetzungen des § 536 BGB im Streitfall darlegen und beweisen. Insoweit genügt es, wenn der Mieter einen konkreten Sachmangel darlegt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen.

Ebenso ist es nicht erforderlich, dass der Mieter über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangelsymptome") hinaus die Ursache dieser Symptome bezeichnet (BGH, Urteil v. 25.10.2011, VIII ZR 125/11, NJW 2012 S. 382 Rn. 16 m. w. N.). Vielmehr obliegt es dem Gericht, schon dann, wenn der Mieter einen Mietmangel durch Beschreibung der Mangelsymptome darlegt, die für das Vorliegen des Mangels angebotenen Beweise zu erheben.

Aufklärung und Beweiserhebung durch das Gericht

Hier war zu prüfen, dass der vom Mieter als unzumutbar empfundene Lärm

  • auf einem unangemessenen (nicht mehr sozialadäquaten) Wohnverhalten anderer Bewohner des Hauses,
  • auf einem mangelhaften Schallschutz (Nichteinhaltung der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzvorschriften) oder
  • auf einer Kombination beider Ursachen

beruht.

Dies war von den Instanzgerichten aufzuklären. Da dies versäumt wurde, hat der BGH das Urteil des Landgerichts aufgehoben und das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

BGH, Beschluss v. 21.2.2017, VIII ZR 1/16

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