Mietmängel – Strenge Anforderungen bei Irrtum über Zurückbehaltungsrecht

Mieter muss Rechtslage sorgfältig prüfen

Eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs mit der Miete setzt ein Verschulden aufseiten des Mieters voraus. An einem solchen Verschulden kann es fehlen, wenn sich der Mieter in einem entschuldbaren Irrtum über seine Berechtigung zur (teilweisen) Zahlungsverweigerung befunden, z. B. sich entschuldbar über die richtige Bemessung der Minderungsquote geirrt hat. Allerdings werden von der Rechtsprechung des BGH an einen entschuldbaren Irrtum hohe Anforderungen gestellt. Danach kann ein solcher nur angenommen werden, wenn sich der Mieter sorgfältig um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht hat. Der Mieter muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten. Entschuldigt ist ein Rechtsirrtum nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte. Bei einer zweifelhaften Rechtsfrage handelt bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt und daher eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit seines Verhaltens in Betracht ziehen muss. Der Schuldner (hier: Mieter) darf das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage nicht dem Gläubiger (hier: Vermieter) zuschieben. Wer seine Interessen trotz zweifelhafter Rechtslage auf Kosten fremder Rechte wahrnimmt, trägt grundsätzlich das Risiko der eigenen unzutreffenden rechtlichen Beurteilung und handelt, wenn seine Beurteilung nicht zutrifft, im Zweifel schuldhaft.

Dementsprechend hat der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Für eine Privilegierung des Mieters besteht auch im Fall eines Tatsachenirrtums kein Anlass, wenn der Mieter z. B. die Ursache eines Mangels (hier: Feuchtigkeit und Schimmelbildung) fehlerhaft einschätzt. Bei unklarer Sach- oder Rechtslage obliegt es dem Mieter, zur Vermeidung des Risikos einer Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung die Mieten z. B. (teilweise) nur unter Vorbehalt zu zahlen. Damit hat der Mieter die Möglichkeit, eine gerichtliche Klärung herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Kürzt der Mieter die Miete trotz unklarer Rechts- oder Sachlage, kommt er schuldhaft in Zahlungsverzug (BGH, Urteil v. 11.7.2012, VIII ZR 128/11).

Soweit tatsächlich eine Berechtigung zur Mietminderung oder ein Zurückbehaltungsrecht besteht, liegt ein Verzug des Mieters bereits tatbestandlich nicht vor. Dies ist z. B. der Fall, wenn die tatsächliche Wohnfläche der Mietwohnung um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (BGH, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14, NZM 2016 S. 42).

Kein Verschulden bei geringfügig überzogener Minderung

Bei tatsächlich vorliegenden, jedoch behebbaren Mietmängeln, kann der Mieter in der Regel einen Betrag in Höhe des 2-fachen Minderungsbetrages bis zur Mängelbeseitigung zurückbehalten. Bei einer geringfügig überhöhten Zurückbehaltung der Miete soll es nach einem neuen Urteil des AG Gießen an einem Verschulden des Mieters fehlen, da nach früherer Rechtsprechung ein 3- bis 5-facher Betrag zurückbehalten werden durfte.

(AG Gießen, Urteil v. 5.11.2015, 48 C 48/15, ZMR 2016 S. 44)

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