Mietkaution: Zurückbehaltungsrecht bei Betriebskostennachforderung

Leitsatz

Leitsatz: Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (amtlicher Leitsatz des BGH).

Normenkette

BGB § 551

Kommentar

In dem Ausgangsfall endete das Mietverhältnis am 30.6.2003. Am 1.3.2004 hat der Vermieter einen Teilbetrag aus der Kaution an den Mieter ausbezahlt und einen weiteren Teil von 450 EUR wegen möglicher Nachzahlungsansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2003 zurückbehalten. Im Juni 2004 erhob der Mieter Klage auf Zahlung der restlichen Kautionssumme. Es war zu klären, ob der Vermieter die Kaution oder einen Teilbetrag hieraus bis zur Abrechnung über die Betriebskosten zurückbehalten darf.

Dies wird vom BGH bejaht. Die Mietkaution sichert alle – auch die noch nicht fälligen – Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Dazu gehören ebenso Ansprüche aus einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung. Es steht den Parteien zwar frei, etwas anderes zu vereinbaren. Wird eine solche Vereinbarung aber nicht getroffen, gilt kraft Gesetzes ein umfassender Sicherungszweck.

Grundsätzlich muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb angemessener Frist erteilen. In dem vorliegenden Fall hatte der Vermieter Mitte Juni 2004 – ca. sechs Monate nach Beendigung des Wirtschaftsjahres – über die Betriebskosten abgerechnet. Dies wird vom BGH nicht beanstandet.

Er hat offen gelassen, ob der Vermieter in jedem Fall die gesetzliche Höchstfrist von zwölf Monaten ausschöpfen darf. Ebenso hat der BGH offen gelassen, ob sich der Einbehalt der Höhe nach an der zu erwartenden Nachzahlung orientieren muss und ob der Vermieter auch dann einen Teil der Kaution zurückbehalten darf, wenn voraussichtlich keine Nachzahlung zu erwarten ist.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05