Mietkaution: Strafbarkeit des Vermieters bei fehlerhafter Anlage

StGB § 266

1. Der Vermieter von Wohnraum kann wegen Untreue (§ 266 StGB) bestraft werden, wenn er eine Kaution nicht entsprechend § 551 Abs. 3 S. 1 BGB auf einem Anderkonto anlegt und dem Mieter hierdurch ein Vermögensnachteil entsteht (Anschluss an BGH, Beschluss v. 23.8.1995, 5 StR 371/95, NJW 1996, 65).

2. Bei der Vermietung von Gewerberaum gilt dieselbe Rechtsfolge, wenn die Parteien vereinbaren, dass der Vermieter die Kaution auf einem Anderkonto anzulegen hat, der Vermieter dieser Vereinbarung zuwiderhandelt und dem Mieter hierdurch ein Vermögensnachteil entsteht.

3. Eine Verurteilung wegen Betrugs (§ 263 BGB) ist möglich, wenn die wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters bereits im Zeitpunkt der Einzahlung der Kaution so angespannt waren, dass der Rückzahlungsanspruch des Mieters bereits aus diesem Grund gefährdet ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Angeklagte war faktischer Geschäftsführer zweier Kommanditgesellschaften, zu deren Vermögen zahlreiche Wohn- und Gewerbeimmobilien gehören. Die jeweiligen Mieter dieser Immobilien hatten Kautionen zu leisten, die entweder in bar bezahlt oder an die Gesellschaften überwiesen wurden. Der Angeklagte hat die Kautionen jeweils auf das Girokonto der betreffenden Gesellschaft eingezahlt. Zwischen den beiden Konten bestand eine Kontokorrentvereinbarung. Aufgrund dieser Vereinbarung wurde ein eventueller Negativsaldo eines Kontos durch Verrechnung mit einem Guthabensaldo des anderen Kontos ausgeglichen. Auf diese Weise wurden die Kautionen Teil des allgemeinen Umlaufvermögens. Die Gesamtsumme der Kautionen belief sich auf ca. 500.000 DM. In der Folgezeit wurde über das Vermögen der Gesellschaften das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter hat das noch vorhandene Vermögen der Gesellschaften in Höhe von 260.000 DM hinterlegt.

Das Landgericht hat den Angeklagten wegen Untreue in 201 Fällen (§ 266 BGB) zu einer Freiheitsstrafe von zwei Jahren und vier Monaten verurteilt. Der BGH hat das Urteil aufgehoben.

1. Wohnraummiete

Nach § 266 StGB ist wegen Untreue strafbar, wer "die ihm ... kraft Gesetzes, ... Rechtsgeschäfts oder eines Treueverhältnisses obliegende Pflicht, fremde Vermögensinteressen wahrzunehmen, verletzt und dadurch dem, dessen Vermögensinteressen er zu betreuen hat, Nachteil zufügt." Hierzu hat der BGH bereits mit Beschluss vom 23.8.1995 (5 StR 371/95, NJW 1996, 65) festgestellt, dass ein Wohnungsverwalter, der es vertraglich übernommen hat, die Pflicht zur Anlage von Mietkautionen gem. § 550b Abs. 2 S. 1 BGB a.F. (= § 551 Abs. 3 S. 1 BGB n.F.) zu übernehmen, wegen Untreue bestraft werden kann, wenn die Kaution nicht gesetzeskonform angelegt wird. Dies beruht auf der Erwägung, dass der Gesetzgeber den Umgang mit der Mietkaution bei der Wohnraummiete als Treuhandverhältnis ausgestaltet hat. An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest.

Daraus folgt: Wird die Kaution nicht gesondert angelegt, sondern auf das allgemeine Girokonto des Vermieters eingezahlt, verletzt der Vermieter eine ihm kraft Gesetzes obliegende Pflicht zur Wahrung fremder Vermögensinteressen. Der Tatbestand des § 266 StGB setzt in einem solchen Fall weiter voraus, dass dem Mieter hierdurch ein Vermögensnachteil entsteht. Eine schadensgleiche Gefährdung des Vermögens genügt. Hiervon ist auszugehen, wenn der Vermieter bereits im Zeitpunkt der Einzahlung überschuldet war. Ist dagegen der Vermieter aufgrund seines Vermögens in der Lage, einen entsprechenden Betrag aus eigenen flüssigen Mitteln auszukehren, so fehlt es an einem Nachteil im Sinne des § 266 StGB. Verschlechtern sich die Vermögensverhältnisse des Vermieters nach der Einzahlung der Kaution, ist dieser verpflichtet, die Kaution insolvenzfest anzulegen. Anderenfalls kann er sich wegen Untreue durch Unterlassen strafbar machen, wenn ein Tatvorsatz gegeben ist. Dies setzt voraus, dass der Vermieter die tatsächlichen Umstände erkennt und gleichwohl untätig bleibt, weil er die Schädigung des Mieters zumindest billigend in Kauf nimmt.

2. Gewerbemiete

Die Regelung des § 550b Abs. 2 S. 1 BGB a.F. (= § 551 Abs. 3 S. 1 BGB n.F.) gilt nur für die Wohnraummiete. Eine analoge Anwendung der Vorschrift auf die Gewerbemiete scheidet aus. Aus diesem Grund ist der Vermieter nicht "kraft Gesetzes" zur insolvenzfesten Anlage der Kaution verpflichtet.

Denkbar ist, dass der Vermieter die Kaution "kraft ... Rechtsgeschäfts" auf einem Anderkonto anlegen muss. Hiervon ist auszugehen, wenn die Parteien eine solche Anlage vereinbaren. Die Vereinbarung zur Zahlung der Kaution genügt für sich allein nicht. Vielmehr müssen die Parteien eine Regelung betreffend die Anlage der Kaution treffen. Fehlt eine solche Vereinbarung, scheidet eine Verurteilung wegen Untreue aus.

Unter Umständen ist aber eine Verurteilung wegen Betrugs (§ 263 StGB) möglich. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn die wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters bereits im Zeitpunkt der Einzahlung so angespannt waren, dass der Rückzahlungsanspruch des Mieters bereits aus diesem Grund gefährdet...

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