Mieterhöhung nach Mietermodernisierung
  
Begriff

BGB § 558 Abs. 2

Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14, BGHZ 208 S. 18 Rn. 10 ff. sowie v. 7.7.2010, VIII ZR 315/09, NZM 2010 S. 735 Rn. 12 ff.).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Zwischen den Parteien besteht seit dem Jahr 2004 ein Mietverhältnis über eine in Berlin gelegene Wohnung. Die Wohnung war zu Beginn des Mietverhältnisses mit einer gebrauchten Einbauküche ausgestattet. Der Mieter hat diese Küche mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten ausgebaut und durch eine neue Einbauküche ersetzt. Die ursprünglich vorhandene gebrauchte Küche wurde nach dem Ausbau vom Vermieter veräußert.

Der Vermieter nimmt den Mieter nunmehr auf Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Anspruch. Er vertritt die Ansicht, dass die Einbauküche bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen sei. Das Berufungsgericht ist dieser Ansicht gefolgt.

Der BGH hat das Urteil aufgehoben.

1 Ausstattung berücksichtigt nicht Mietereinrichtung

Die ortsübliche Vergleichsmiete richtet sich gem. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nach den Mieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Hinsichtlich des Merkmals der "Ausstattung" hat der BGH bereits mit Urteil vom 7.7.2010 (VIII ZR 315/09, NZM 2010 S. 735) entschieden, dass eine vom Mieter geschaffene Einrichtung oder Wohnwertverbesserung bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht berücksichtigt wird. Die Vorteile der Einrichtung stehen dem Mieter zu. Umgekehrt muss der Mieter die Einrichtung instand halten; im Falle einer Funktionsstörung kann er gegen den Vermieter keine Gewährleistungsansprüche geltend machen.

An dieser Entscheidung hält der BGH fest.

2 Einrichtungskosten trägt Vermieter

Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten für die Einrichtung erstattet oder wenn eine Verrechnung mit der Miete vorgesehen ist.

Dies war hier nicht der Fall.

3 Unzulässige Vereinbarung zum Mieternachteil

Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Vermieter seine Zustimmung zum Austausch der Küche unter der Bedingung erteilt, dass die neue Küche dem bestehenden Standard (Küchenschränke, Einbauspüle, Herd mit Induktionskochfeld, Backofen und Kühlschrank) entspricht. Nach Auffassung des Berufungsgerichts haben sich die Parteien daraufhin geeinigt, dass die Wohnung auch für die Zukunft als Wohnung mit Einbauküche zu gelten habe.

Der BGH teilt diese Ansicht nicht. Zwar können sich die Parteien gem. § 557 Abs. 1 BGB im Einzelfall auf einen Mietzins einigen, der den Mieten für Wohnungen mit Einbauküche entspricht. Eine solche Vereinbarung ist für künftige Mieterhöhungen nach § 558 BGB aber ohne Bedeutung. Dies folgt aus § 558 Abs. 6 BGB, wonach Vereinbarungen unwirksam sind, soweit sie zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Erhöhungsvoraussetzungen des § 558 BGB abweichen (so bereits BGH, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14, BGHZ 208 S. 18 zur Mieterhöhung bei fehlerhafter Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag).

4 Eigenmächtiger Austausch der Einrichtung durch Mieter

Der BGH hat – da für die Entscheidung unerheblich – nicht entschieden, welche Rechtsfolge gilt, wenn der Mieter die Einrichtung eigenmächtig austauscht. Stimmt der Vermieter dem Austausch nachträglich zu (Genehmigung), so ist dies wie eine vorherige Zustimmung zu bewerten (§ 184 BGB) mit der weiteren Folge, dass die Einrichtung im Mieterhöhungsverfahren nicht mehr zugunsten des Vermieters zu berücksichtigen ist.

Wird dagegen die Genehmigung verweigert, ist der eigenmächtige Austausch der Einrichtung als Pflichtverletzung des Mieters zu bewerten. Dem Vermieter steht ein Schadensersatzanspruch zu. Er ist im Mieterhöhungsverfahren so zu stellen, wie er ohne den Austausch der Einrichtung stünde.

BGH, Urteil v. 24.10.2018, VIII ZR 52/18

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