Leitsatz der Redaktion
Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen kommt eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung zustande. Es kommt dann nicht mehr darauf an, ob das Erhöhungsverlangen formell wirksam und inhaltlich berechtigt war.
Problem
Der ehemalige Mieter einer Wohnung verlangt von den Vermietern die Rückzahlung von Miete.
Die Vermieter hatten 2007, 2009, 2011 und 2013 eine Mieterhöhung verlangt. Dabei gingen sie von einer Wohnfläche von 113 qm aus. Die jeweils erhöhten Grundmieten lagen immer unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Im Mietvertrag selbst war keine Wohnungsgröße angegeben.
Der Mieter stimmte jeweils schriftlich zu und zahlte die erhöhten Mieten. Erst 2013 kamen ihm Zweifel an der angegebenen Wohnfläche. Er machte geltend, die Wohnfläche betrage nur 100 qm. Aus diesem Grund forderte er die Vermieter auf, die überzahlte Miete zurückzuzahlen. Nachdem die Vermieter dieser Aufforderung nicht folgten, klagte er auf Rückzahlung. Der vom Gericht bestellte Sachverständige kam auf eine Wohnungsgröße von 102 qm. Bei Berücksichtigung dieser Wohnungsgröße hätte die jeweils verlangte Miete immer noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen.
Entscheidung
Der Mieter unterliegt in diesem Rechtsstreit. Er kann keine Miete zurückverlangen, da sich die Vertragsparteien jeweils wirksam auf eine Erhöhung der Miete geeinigt haben. Der Irrtum über die Wohnungsgröße rechtfertigt keine Vertragsanpassung zugunsten des Mieters. Für den Mieter ist es zumutbar, dass er sich an die Mieterhöhungsvereinbarungen unverändert halten muss.
Ob eine Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung wirksam ist, hängt nicht davon ab, ob das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam war und dem Vermieter ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung zugestanden hat. Denn durch die Zustimmung kommt eine vertragliche Vereinbarung über die Erhöhung der Miete zustande.
Die hier getroffenen Mieterhöhungsvereinbarungen sind so zu verstehen, dass die Miete auf den jeweils genannten neuen Betrag erhöht wird und nicht lediglich auf den geringeren Betrag, der sich aus der Multiplikation des erhöhten Quadratmeterbetrags mit der tatsächlichen Wohnfläche ergibt. Die Wohnfläche und der Quadratmeterpreis sind nur der nicht zum Vertragsinhalt gewordene Grund und Kalkulationsgrundlage für die von den Vermietern angestrebte und vom Mieter akzeptierte Vertragsänderung.
Auch der beiderseitige Irrtum über die Wohnungsgröße gibt dem Mieter kein Recht darauf, dass die Mieterhöhungsvereinbarungen angepasst werden. Zwar kann ein beiderseitiger Kalkulationsirrtum zu einer Vertragsanpassung führen. Dies setzt nach § 313 BGB voraus, dass sich wesentliche Umstände, die Vertragsgrundlage geworden sind, geändert oder wesentliche Vorstellungen der Vertragsparteien als falsch erwiesen haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die Veränderung vorausgesehen oder die tatsächlichen Umstände gekannt hätten. Zudem müsste einem Teil unzumutbar sein, am Vertrag festzuhalten.
Die Wohnfläche ist solch eine Geschäftsgrundlage. Allerdings ist es für den Mieter nicht unzumutbar, an den Vereinbarungen festzuhalten. Das ergibt sich daraus, dass die Vermieter auch bei Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche die Zustimmung zu den jeweiligen Mieterhöhungen hätten verlangen und gerichtlich durchsetzen können. Der Irrtum über die Wohnfläche hat sich somit wirtschaftlich nicht zulasten des Mieters ausgewirkt.
Dem Einwand des Mieters, er hätte bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche sein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB ausgeübt, um die Mieterhöhung nicht zahlen zu müssen, folgte der BGH nicht. Aus Sicht eines verständigen Mieters komme es nur darauf an, ob der vom Vermieter verlangte Betrag berechtigt und durchsetzbar sei und nicht darauf, ob die Berechnung auf einem Fehler beruhe, der sich wirtschaftlich nicht auf den Mieter auswirke. Auch glaubte der BGH nicht, dass der Mieter im Falle einer Kündigung wirtschaftlich besser dagestanden hätte, weil ihm durch die Suche nach einer Wohnung Kosten und Mühen entstanden wären und unklar sei, ob er überhaupt eine vergleichbare Wohnung zu einer Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete gefunden hätte.
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