Mieterhöhung – Auch bei Sozialwohnungen kann auf "leere Förmeleien" verzichtet werden

Anders als bei frei finanzierten Wohnungen darf bei öffentlich geförderten Wohnungen, z. B. Sozialwohnungen, die Miete nur bis zur sog. Kostenmiete (kostendeckende Miete) erhöht werden. Grund kann z. B. die Erhöhung der Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen zum 1.1.2014 sein. Ferner ist die vom Vermieter abzugebende Erhöhungserklärung nicht auf Zustimmung des Mieters zur angestrebten Mieterhöhung gerichtet. Vielmehr hat der Vermieter bei preisgebundenem Wohnraum ein Gestaltungsrecht, wonach seine Erklärung unmittelbar eine Vertragsänderung bewirkt.

Mieterhöhung muss erläutert werden

Diese Mieterhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Bei der Erläuterung der Mieterhöhung sind die Gründe anzugeben, aus denen sich die einzelnen laufenden Aufwendungen erhöht haben sowie die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen fallenden Beträge. Die Mieterhöhungserklärung ist nicht deswegen unwirksam, weil sie sehr umfangreich ist und auch schwierige Berechnungen zum Gegenstand hat, da der Mieter mit seinem Auskunftsrecht vertiefende Informationen erlangen kann (§ 8 Abs. 4 WoBindG).

Anforderungen dürfen nicht überspannt werden

Eine solche Mieterhöhungserklärung ist nach einem neuen Urteil des BGH auch nicht deswegen unwirksam, weil sie lediglich mit "Ihr Serviceteam Mietmanagement" unterschrieben ist. Obwohl daraus weder die natürliche Person noch die juristische Person, die hinter der Erklärung steht, unmittelbar erkennbar ist, stellt es gleichwohl eine "leere Förmelei" dar, wenn verlangt wird, dass die im Übrigen aus dem Briefkopf des Mieterhöhungsverlangens ersichtliche juristische Person (z. B. GmbH) oder deren Vertreter zusätzlich in der maschinellen Unterschrift bezeichnet sein muss. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die juristische Person und die die Erklärung abgebenden natürlichen Personen unter einer dem Schreiben anliegenden tabellarischen Gegenüberstellung angegeben sind, auf die das Mieterhöhungsschreiben Bezug nimmt.

(BGH, Urteil v. 4.12.2013, VIII ZR 32/13, NJW 2014 S. 457)

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