Mietaufhebungsvertrag bei Untermiete sittenwidrig?
  

Begriff

BGB §§ 138, 542

  1. Die Parteien eines Mietvertrags können grundsätzlich das Mietverhältnis auch dann jederzeit durch einen Aufhebungsvertrag (§ 311 Abs. 1 BGB) vorzeitig beenden, wenn der Mieter einen Untermietvertrag geschlossen oder einem Dritten auf einer anderen rechtlichen Grundlage die Mietsache zur Nutzung überlassen hat.
  2. In diesen Fällen ist der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags in der Regel nicht sittenwidrig, wenn dem Hauptmieter gegen den Dritten ein Kündigungsrecht zusteht, mit dem er dessen Gebrauchsmöglichkeit zeitnah beenden kann.

(amtliche Leitsätze des BGH)

In dem zur Entscheidung stehenden Fall geht es um den Anspruch der Stadt Frankfurt als Eigentümerin des Galopprennbahngeländes gegen den Frankfurter Renn-Club e. V. als Betreiber der Galopprennbahn auf Räumung und Herausgabe des Geländes. Die Stadt hatte dieses Gelände an eine F. H.-GmbH vermietet. Zwischen dem Hauptmieter und dem Frankfurter Renn-Club e. V. besteht ein Untermietvertrag, aufgrund dessen der Renn-Club zum Betrieb der Anlage verpflichtet ist.

Im Frühjahr 2014 beschloss die Stadt, das Rennbahngelände dem Deutschen Fußballbund zur Errichtung einer Fußballakademie zur Verfügung zu stellen. Aus diesem Grund schloss die Stadt als Vermieterin mit der F. H.-GmbH als Hauptmieterin einen Mietaufhebungsvertrag. Das Hauptmietverhältnis wurde hierdurch beendet.

Nach § 546 Abs. 2 BGB steht der Stadt gegenüber dem Renn-Club als Untermieter ein Herausgabeanspruch zu. Im Wege der Widerklage begehrt der Renn-Club die Feststellung, dass der zwischen den Parteien des Hauptmietverhältnisses geschlossene Mietaufhebungsvertrag gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) verstößt und damit unwirksam ist.

1. Mietaufhebungsvertrag bei Untermiete und die Sittenwidrigkeit (zu Leitsatz 1)

Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit können die Parteien eines Mietvertrags unabhängig von einer vereinbarten Mietzeit das Mietverhältnis jederzeit durch einen Aufhebungsvertrag (§ 311 Abs. 1 BGB) vorzeitig beenden.

Das Beenden des Hauptmietvertrags hat zur Folge, dass (auch) der Untermieter gegenüber dem Hauptvermieter zur Herausgabe verpflichtet ist. Der Mietaufhebungsvertrag ist deshalb mit erheblichen Nachteilen für den Untermieter verbunden. Es stellt sich die Frage, ob die Parteien das Hauptmietverhältnis auch dann aufheben können, wenn der Hauptmieter dem Untermieter vertraglich zur Gebrauchsgewährung verpflichtet ist.

In einem solchen Fall ist die Regelung in § 138 Abs. 1 BGB heranzuziehen. Danach ist ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, nichtig. Hiervon ist insbesondere dann auszugehen, wenn für den Vermieter und den Mieter kein vernünftiger Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses besteht und der Zweck des Mietaufhebungsvertrags allein darin liegt, dass der Eigentümer wieder Alleinbesitz an dem Mietobjekt erlangt.

Für den Entscheidungsfall stellt der BGH fest, dass sowohl die Stadt als auch der Hauptmieter vernünftige Gründe für den Vertragsschluss hatten. Hinsichtlich der Stadt ist zu akzeptieren, dass diese das Gelände dem Deutschen Fußballbund überlassen will. Maßgeblich ist insoweit, dass die Stadt als Eigentümerin grundsätzlich frei darüber entscheiden kann, wie sie das Rennbahngelände in der Zukunft nutzen will; deren Entscheidung ist von den Gerichten nicht zu bewerten.

Hinsichtlich des Hauptmieters fällt ins Gewicht, dass dieser die zur Entrichtung der Miete und zur Erfüllung der weiteren Mieterpflichten erforderlichen finanziellen Mittel in der Vergangenheit aus dem Rennsportbetrieb nicht erwirtschaften konnte.

2. Zeitnahes Beenden des Untermietverhältnisses ist möglich (zu Leitsatz 2)

Um § 138 Abs. 1 BGB weiter anwenden zu können, setzt das voraus, dass der Mietaufhebungsvertrag die Rechtsstellung des Untermieters tatsächlich verschlechtert.

Daran fehlt es, wenn der Hauptmieter in der Lage ist, das Untermietverhältnis zeitnah zu beenden, z. B. durch den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung.

BGH, Urteil v. 18.4.2018, XII ZR 76/17

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