Begriff

BGB § 124

Schließen die Parteien einen Mietaufhebungsvertrag, nach dem der Mieter für die vorzeitige Vertragsaufhebung einen Geldbetrag bezahlen soll, so darf der Vermieter nicht verschweigen, dass er die Mietsache bereits weitervermietet hat und dass deshalb kein wesentlicher Mietausfall entsteht.

Bei Verletzung der Aufklärungspflicht ist der Mieter zur Anfechtung berechtigt.

(Leitsatz der Redaktion)

Nach den Vereinbarungen im Mietvertrag hatte die Mieterin gewerblicher Räume eine Kündigungsfrist von 17 Monaten einzuhalten und für diese Zeit eine Miete von ca. 18.000 EUR zu bezahlen. Da die Mieterin das Mietverhältnis so bald als möglich beenden wollte, schloss sie mit dem Vermieter am 7.10.2015 einen Aufhebungsvertrag. In diesem Vertrag vereinbarten die Parteien, dass das Mietverhältnis am 31.10.2015 enden soll und dass die Mieterin als Gegenleistung für die vorzeitige Vertragsentlassung einen Betrag von 9.000 EUR zahlt.

Kurz nach dem Vertragsschluss erfuhr die Mieterin, dass der Vermieter die Mietsache bereits vor Abschluss der Aufhebungsvereinbarung mit Wirkung vom 1.12.2015 an einen Dritten weitervermietet hat. Die Mieterin hat daraufhin die Aufhebungsvereinbarung wegen arglistiger Täuschung angefochten.

Wann arglistig getäuscht wird

Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten (§ 123 Abs. 1 BGB).

Eine arglistige Täuschung liegt auch dann vor, wenn der Anfechtungsgegner eine ihm obliegende Aufklärungspflicht verletzt und der Vertrag bei pflichtgemäßer Aufklärung nicht oder nicht in dieser Form oder mit diesem Inhalt geschlossen worden wäre.

Wer das beweisen muss

Im Allgemeinen sind die tatsächlichen Voraussetzungen des § 123 BGB von derjenigen Partei zu beweisen, die sich auf die Täuschung beruft.

Nach Ansicht des Gerichts entspricht es der Lebenserfahrung, dass sich ein Mieter im Oktober 2015 nicht auf eine Zahlung von 9 Monatsmieten (= 9.000 EUR) eingelassen hätte, wenn er über die Weitervermietung zum 1.12.2015 informiert worden wäre. Der Vermieter sei deshalb nach Treu und Glauben verpflichtet gewesen, den Mieter hierüber zu informieren.

OLG München, Urteil v. 9.11.2017, 14 U 464/17, MDR 2018 S. 138

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