Maßgeblicher Zeitpunkt der Wirksamkeit der Verwalterbestellung für Veräußerungszustimmung

Leitsatz

Veräußerungszustimmung des Verwalters im Fall eines Verwalterwechsels zwischen Wohnungsverkauf und Eigentumsumschreibung auf den Käufer

Normenkette

§ 12 WEG; §§ 71, 78 GBO

Kommentar

1. Bei der Eintragung eines Eigentumswechsels im Grundbuch muss für die Wirksamkeit der nach § 12 WEG erforderlichen Zustimmung des Verwalters dessen Bestellung bis zu dem nach § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt fortbestanden haben.

   Der Senat folgt insoweit den Entscheidungen des OLG Celle, NZM 2005 S. 260, des OLG Hamburg, ZfIR 2011 S. 528 und des OLG Hamm, NJW–RR 2010 S. 1524 und nicht der entgegenstehenden Meinung des OLG Düsseldorf, DNotZ 2011 S. 625 und des OLG München, MittBayNot 2011 S. 486.

2. Die Frage des maßgeblichen Zeitpunkts der Wirksamkeit der Verwalterzustimmung nach § 12 Abs. 3 WEG ist in Rechtsprechung und Literatur gerade in jüngster Zeit erheblich umstritten und höchstrichterlich noch nicht entschieden. Aus diesem Grund hat der Senat wegen grundsätzlicher Bedeutung sowie zum Zweck der Rechtsfortbildung und Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung die Rechtsbeschwerde zugelassen, damit eine für die weitere Grundbuchpraxis gebotene Klärung durch den BGH herbeigeführt werden kann.

Anmerkung

Sollte der BGH tatsächlich bei Verwalterwechsel vor Auflassung und Eigentumsumschreibung eine bereits nach dem Kaufvertrag erteilte Zustimmung des Vorverwalters nicht als ausreichend ansehen, sondern zusätzlich auch die erneute Zustimmung des neu bestellten Verwalteramtskollegen für erforderlich halten, dürften hinsichtlich bisheriger Wohnungsveräußerungsvorgänge erhebliche Grundbuchprobleme im Sinne möglicher Grundbuchunrichtigkeit alter Umschreibungen entstehen, die wohl nur durch ein "Heilungsgesetz" oder durch entsprechende "Heilungs-Rechtsprechung" bereinigt werden könnten. Für die Zukunft sollte dann auch der "lückenhafte" § 12 WEG durch den Gesetzgeber entsprechend klarstellend ergänzt werden. Mit Spannung ist zunächst die BGH-Entscheidung nach geltendem Recht zu erwarten. § 12 Abs. 1 WEG spricht derzeit allein von Zustimmung "zur Veräußerung"; § 12 Abs. 3 WEG erwähnt auch nur den "Veräußerungsverpflichtungsvertrag".

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 13.12.2011, 20 W 321/11