Makelnder Verwalter / Zusammenfassung
 

Begriff

Häufig verwalten Immobilienmakler und Immobilienunternehmen auch Wohnungseigentumsanlagen. Auf der anderen Seite betätigen sich hauptberufliche WEG-Verwalter zumindest gelegentlich als Makler beim Verkauf und/oder der Vermietung von Wohnungen in der verwalteten Eigentumsanlage. Mit einiger Regelmäßigkeit müssen sich Gerichte damit auseinander setzen, ob derartige Tätigkeiten des WEG-Verwalters zulässig sind und Ansprüche auf Maklerprovision zu Recht gelten bzw. bei bereits erfolgter Zahlung zu Recht zurückgefordert werden können. Zu unterscheiden ist, ob der WEG-Verwalter beim Verkauf einer Immobilie oder bei der Vermietung als Makler tätig wird.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in § 652 BGB.

BGH, Urteil v. 26.9.1990, IV ZR 226/89, NJW 1991, 168: Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung gem. § 12 WEG die Gültigkeit eines Wohnungsverkaufs abhängig ist, kann wegen des institutionalisierten Interessenkonflikts nicht Makler des Käufers sein kann. Der Interessenkonflikt resultiert nach Ansicht des BGH daraus, dass der Makler die Interessen seines Kunden (des potenziellen Käufers) ebenso wahrzunehmen hat, wie die der Wohnungseigentümer, wobei diese Interessen unter Umständen "gegenläufig" seien. Damit sei die selbstständige, unabhängige Willensbildung des WEG-Verwalters/Maklers aber zumindest gefährdet.

BayOLG, Beschluss v. 7.5.1997, 2Z BR 135/96: Bietet ein Verwalter, dessen Zustimmung zur Veräußerung einer Wohnung erforderlich ist, den Wohnungseigentümern seine Dienste als Immobilienmakler beim Verkauf an, so stellt der Interessenkonflikt zwischen der Verwalterstellung und der Maklertätigkeit grundsätzlich einen wichtigen Grund gegen die Wiederbestellung dieses Verwalters dar.

BGH, Urteil v. 13.3.2003, III ZR 299/02: Dem WEG-Verwalter ist ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG versagt, weil er nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne dieser Bestimmung ist.

LG Berlin, Urteil v. 29.6.2018, 55 S 96/17 WEG: Ein allgemein gehaltener, werbender Hinweis des Verwalters in seinem Schriftverkehr auf den von ihm angebotenen „Verkaufsservice für Wohnungseigentümer” stellt keinen wichtigen Grund gegen seine Wiederbestellung dar, wenn der Verwalter im Zusammenhang mit dem Verkauf von Wohnungen gar keine Maklertätigkeiten entfaltet hatte.

 

Die häufigsten Fallen

  1. Keine Maklertätigkeit bei Veräußerungszustimmung

    Ist das Erfordernis der Veräußerungszustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG vereinbart, hat der Verwalter, der sich als Makler im Rahmen des Verkaufs eines Wohnungseigentums, ohnehin lediglich dann einen Provisionsanspruch, wenn er seinen Auftraggeber eben darüber aufklärt, dass seine Zustimmung zur Veräußerung erforderlich ist. Wegen des hierdurch bestehenden Interessenkonflikts mit den gemeinschaftlichen Interessen setzt der Verwalter jedenfalls das Verwalteramt aufs Spiel.

  2. Sondereigentumsverwalter hat keinen Anspruch auf Provision bei Vermietung

    Soweit der makelnde WEG-Verwalter nicht gleichzeitig Verwalter i. S. d. Wohnungsvermittlungsgesetz (WohnVermG) ist, hat er einen Provisionsanspruch gegen den künftigen Mieter eines Wohnungseigentümers. Ist er andererseits gleichzeitig auch Verwalter des zu vermietenden Wohnungseigentums, ist ihm ein Provisionsanspruch verwehrt.

  3. "Bestellerprinzip" beachten

    Nach den durch das am 1.6.2015 in Kraft getretenen "Bestellerprinzip" erheblich verschärften Anforderungen an einen Provisionsanspruch gegen den Mietinteressenten, lässt sich für den Wohnungseigentumsverwalter nur noch in seltenen Ausnahmefällen ein Provisionsanspruch gegen einen Wohnungssuchenden realisieren.

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