Makelnder Verwalter – Neues Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten

Zusammenfassung

 
Überblick

Von erheblicher Bedeutung nicht nur für den klassischen Immobilienmakler, sondern insbesondere auch für Verwalter, die sich ab und an als sog. Gelegenheitsmakler betätigen, werden die am 23. Dezember 2020 in Kraft tretenden Änderungen des Maklerrechts durch das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" von erheblicher Bedeutung sein. Erwerber von Wohnungen und Einfamilienhäusern können nicht mehr allein als Provisionspflichtige herangezogen werden. Keinesfalls werden sie mehr Provision zahlen müssen als der Verkäufer.

1 Grundsätze

Die Tatsache, dass gerade Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen in den heutigen Zeiten erhebliche Schwierigkeiten haben, für sich und ihre Familien ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum zu finden, hat den Gesetzgeber erneut aktiv werden lassen. Nach den im Jahr 2015 in Kraft getretenen Neuregelungen über das sog. "Bestellerprinzip" im Rahmen der Vermietung von Wohnraum, hat der Gesetzgeber dann Wohnimmobilientransaktionen in den Fokus genommen. Aufgrund des am 23. Dezember 2020 in Kraft tretenden "Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser", wird es zu einschneidenden Änderungen kommen, was die Maklerprovision bei Kaufverträgen über Wohnimmobilien betrifft.

Erwerbsnebenkosten senken

Nach Auffassung der Bundesregierung wird die Bildung von Wohneigentum auch durch hohe Erwerbsnebenkosten erschwert, die in der Regel aus Eigenkapital geleistet werden müssen. Auf den Kostenfaktor Maklerprovision haben insbesondere die Kaufinteressenten ebenso regelmäßig keinen Einfluss. Hinzu kommt, dass sich Aufteilung und Höhe der Maklerprovision von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. In den Ländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und einigen Regionen Niedersachsens muss der Käufer die gesamte Provision tragen, in den übrigen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer für gewöhnlich die Provision etwa zu gleichen Teilen.

Allerding sind nicht allein die ortsüblichen Gepflogenheiten entscheidend, sondern die jeweilige individuelle Vereinbarung zwischen Makler und Verkäufer. In den Bundesländern, in denen an sich eine Teilung der Provision üblich ist, werden dem Verkäufer häufig erhebliche Zugeständnisse gemacht. Vielfach werden Makler hier ohne Provision tätig, die sie dann in voller Höhe vom Käufer verlangen. Weigert sich der Kaufinteressent, fällt er regelmäßig aus dem Bewerberkreis heraus.

Bundesweit einheitliche Regelungen

Der Gesetzgeber will nunmehr durch bundesweit einheitliche und verbindliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser erhöhen und die Käufer letztlich davor schützen, dass eine faktische Zwangslage ausgenutzt wird. Maklerkosten, die vom Verkäufer verursacht werden und in erster Linie in seinem Interesse anfallen, sollen im Kaufvertrag nicht mehr vollständig oder zu einem überwiegenden Teil dem Käufer aufgebürdet werden. Mit Blick auf die Tatsache, dass jedoch auch der Käufer von der Maklertätigkeit profitiert, kann zwar im Kaufvertrag eine Provisionszahlungspflicht zugunsten des Maklers geregelt werden, allerdings begrenzt auf 50 % der insgesamt zu zahlenden Maklerprovision. Außerdem soll der Käufer zur Zahlung erst verpflichtet sein, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil an der Maklerprovision gezahlt hat.

Entsprechende Grundsätze gelten beim Suchauftrag. Ist also der Käufer alleiniger Vertragspartner des Maklers, bleibt es auch hier bei dem Grundsatz, dass primär er zahlungspflichtig ist und höchstens eine hälftige Kostenteilung mit dem Verkäufer erwirken kann. Beauftragen beide Parteien den Makler, wird eine entsprechende Teilung der Maklerprovision verbindlich festgelegt.

Zur Umsetzung dieses modifizierten Bestellerprinzips für den Bereich des Kaufs von Wohnimmobilien, werden die Bestimmungen des Maklerrechts im BGB um einen weiteren Untertitel ergänzt, der mit "Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" überschrieben ist.

2 Die Neuregelungen im Überblick

Die bestehenden Bestimmungen zum Immobilienmaklerrecht der §§ 652 bis 654 BGB bleiben bis auf die sprachliche Anpassung, dass es sich beim Makler nicht mehr um den "Mäkler" handelt und es insoweit auch keine "Mäklerprovision", sondern eine "Maklerprovision" gibt, unverändert. Für den Bereich des Nachweises oder der Vermittlung einer Gelegenheit zum Erwerb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses wird vielmehr ein Untertitel mit Spezialregelungen eben für diesen Bereich der Maklertätigkeit geschaffen, der mit "Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" bezeichnet ist und die nachfolgenden Neuregelungen der §§ 656a bis 656d BGB enthält:

Zitat

  • § 656a Textform

    Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand ha...

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