Makelnder Verwalter / 1.1 Interessenkonflikte

Hierzu hat der BGH in Fortsetzung seiner Rechtsprechung zur "Verflechtung" entschieden, dass der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung gem. § 12 WEG die Gültigkeit eines Wohnungsverkaufs abhängig ist, wegen des institutionalisierten Interessenkonflikts nicht Makler des Käufers sein kann. Der Interessenkonflikt resultiert nach Ansicht des BGH daraus, dass der Makler die Interessen seines Kunden (des potenziellen Käufers) ebenso wahrzunehmen hat, wie die der Wohnungseigentümer, wobei diese Interessen unter Umständen "gegenläufig" seien. Damit sei die selbstständige, unabhängige Willensbildung des WEG-Verwalters/Maklers aber zumindest gefährdet.

 

Achtung

Keine Maklerprovision

Entscheidet der Makler – wie in den Fällen der notwendigen Zustimmung – über den Abschluss des Hauptvertrags (= Kaufvertrags), ist der Interessenkonflikt nach Ansicht des BGH "institutionalisiert". Die Interessenkollision hindert den WEG-Verwalter in einem solchen Fall an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Maklertätigkeit mit der Folge, dass der Verwalter keinen Anspruch auf Zahlung von Maklerprovision hat (BGH, a. a. O.).

In eben diesem Urteil weist der BGH aber darauf hin, dass nach seiner ständigen Rechtsprechung ein Anspruch auf Provision allerdings auch in derartigen "Verflechtungsfällen" aufgrund eines von den Voraussetzungen des § 652 BGB ("Mäklerlohn") unabhängigen Provisionsversprechens gegeben sein kann.

Für die Vereinbarung eines von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängigen Provisionsversprechens genügt die tatsächliche Kenntnis des Kunden von den die Verflechtung begründenden Umständen. Der Maklerkunde muss also nicht ausdrücklich darüber aufgeklärt werden, dass dem Verwalter eine Maklertätigkeit an sich aufgrund des Interessenkonflikts nicht möglich ist. Ausreichend ist, dass der Auftraggeber des Verwalters bzw. der "Maklerkunde" darüber aufgeklärt wird, dass der "Makler" Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist und seine Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums erforderlich ist.

 

Achtung

Provisionsversprechen

Gleichwohl sollten sich WEG-Verwalter davor hüten, sich in derartigen Fällen ein solch unabhängiges Provisionsversprechen geben zu lassen. Anlass für diese Warnung ist ein Beschluss des BayObLG aus dem Jahr 1997. Das BayObLG hat in dem genannten Beschluss (BayObLG, Beschluss v. 7.5.1997, 2Z BR 135/96, WUM 1997, 397) nämlich Folgendes entschieden:

Bietet ein Verwalter, dessen Zustimmung zur Veräußerung einer Wohnung erforderlich ist, den Wohnungseigentümern seine Dienste als Immobilienmakler beim Verkauf an, stellt der Interessenkonflikt zwischen der Verwalterstellung und der Maklertätigkeit grundsätzlich einen wichtigen Grund gegen die Wiederbestellung dieses Verwalters dar.

Bemerkenswerterweise erfolgte diese Entscheidung in einem Fall, in dem der Verwalter, der offenbar über Jahre hinweg zur Zufriedenheit der Eigentümergemeinschaft tätig war, mit überwältigender Mehrheit wiedergewählt wurde. Gleichwohl wäre nach Ansicht des BayObLG diese Wahl auf Anfechtung auch nur eines Miteigentümers hin für ungültig zu erklären. Erklärt der Verwalter allerdings in einem solchen Fall, er werde künftig keine entsprechenden Maklertätigkeiten mehr entfalten, spricht dies nicht gegen seine Wiederbestellung.

Grundsätzlich aber stellt ein bloßer allgemein gehaltener, werbender Hinweis des Verwalters in seinem Schriftverkehr auf einen von ihm angebotenen „Verkaufsservice für Wohnungseigentümer” noch keinen wichtigen Grund gegen seine Wiederbestellung dar, wenn er insoweit gar keine Maklertätigkeiten entfaltet hatte.

Hiervon unabhängig ist zu beachten, dass zu Unrecht erhaltene Provisionen vom Käufer unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung 3 Jahre lang vom unzulässigerweise makelnden Verwalter zurückgefordert werden können. Dies gilt jedoch in dem Fall nicht, in dem der Erwerber einer Eigentumswohnung an den mit der "Verkaufsbetreuung" befassten Wohnungseigentumsverwalter eine Provision gezahlt hat, wenn der Verkäufer den Kaufpreis für die Wohnung um den "Honorarbetrag" herabgesetzt hat (KG Berlin, Entscheidung v. 19.1.1998, 10 U 5722/96).

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