Majorisierende Verwalterbestellung eines vermögenslosen Verwalters
  

Begriff

Bei der Bestellung liegt ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung vor, wenn ein Mehrheitseigentümer mit seinem Stimmengewicht gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer eine ihm nahestehende Person zum Verwalter bestellt hat.

Zum Verwalter kann nicht ein Unternehmen bestellt werden, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfügt und auch keine ausreichenden Sicherheiten bieten kann (LG Karlsruhe, Urteil v. 10.5.2016, 11 S 41/15).

Verwalterbestellung angefochten

Mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers wurde eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft zur Verwalterin bestellt. Gesellschafterin und Geschäftsführerin der UG ist die Gattin des Mehrheitseigentümers. Einer der übrigen Wohnungseigentümer hatte den Bestellungsbeschluss angefochten, weil die Bestellung in majorisierender Weise durch den Mehrheitseigentümer erfolgt sei. Des Weiteren verfüge die Verwalterin als haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft nicht über ausreichende finanzielle Mittel. Schließlich seien im Bestellungsbeschluss auch nicht die wesentlichen Eckpunkte der Bestellung geregelt, wie insbesondere Verwaltervergütung und Bestellungszeitraum. Die Klage hatte Erfolg.

Bestellungsbeschluss widerspricht ordnungsgmäßiger Verwaltung

Zunächst widersprach der Bestellungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung, weil im Vorfeld der Bestellung nicht geklärt war, ob die UG über ausreichendes Kapital verfügt. Zwar steht die Rechtsform als haftungsbeschränkter Unternehmergesellschaft ihrer Wahl zur Verwalterin nicht generell entgegen. Die Wohnungseigentümer überschreiten jedoch den ihnen eingeräumten Beurteilungsspielraum, wenn sie ein Unternehmen zum Verwalter bestellen, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfügt und auch keine ausreichenden Sicherheiten stellen kann. Denn ein solches Unternehmen bietet – unabhängig davon, in welcher Rechtsform es geführt wird – keine hinreichende Gewähr dafür, dass es auf Dauer einen ordnungsgemäßen Geschäftsbetrieb aufrechterhalten und seiner Aufgabe als Verwalter gerecht werden wird. Auch wäre nicht sichergestellt, dass die Gemeinschaft im Haftungsfall Ersatz realisieren kann. Die Bestellung muss auf Tatsachengrundlagen, wie Unterlagen, Auskünften oder anderen Erkenntnissen beruhen, sodass eine ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung zu erwarten ist.

Stammeinlage in Höhe von 800 EUR für sich genommen nicht ausreichend

Diese Anforderungen waren hier nicht erfüllt. Die UG war erst kurz vor ihrer Bestellung zur Verwalterin gegründet worden. Die Stammeinlage in Höhe von 800 EUR ist für sich genommen erkennbar nicht ausreichend, um eine ordnungsgemäße Erfüllung der oben beschriebenen Verwalteraufgaben und einen Ersatz im Haftungsfall sicherzustellen. Weitere Sicherheiten wie Bürgschaften oder das Bestehen einer Haftpflichtversicherung bestanden ebenfalls nicht.

Stimmübergewicht rechtsmissbräuchlich eingesetzt

Die Bestellung der UG entsprach weiter nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil der Mehrheitseigentümer sein Stimmübergewicht rechtsmissbräuchlich eingesetzt hatte, um seiner Gattin als alleiniger Gesellschafterin und Geschäftsführerin der UG maßgeblichen Einfluss in der Gemeinschaft zu sichern.

Anwendung der für Zweiergemeinschaften entwickelten Grundsätze

Wegen der insoweit identischen Interessenlage sind vorliegend die für Zweiergemeinschaften entwickelten Grundsätze anzuwenden. Bei derartigen Eigentümergemeinschaften liegt ein wichtiger Grund gegen die Bestellung eines Wohnungseigentümers vor, wenn bereits im Zeitpunkt der Bestellung Interessengegensätze offenkundig sind und deshalb von vornherein nicht mit der Begründung eines unbelasteten und für die Tätigkeit des Verwalters aber erforderlichen Vertrauensverhältnisses zu den anderen Wohnungseigentümern zu rechnen ist. Dies ist der Fall, wenn ein Mehrheitseigentümer mit seinem Stimmengewicht gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer eine ihm nahestehende Person zur Verwalterin bestellt.

Fehlendes Vertrauensverhältnis zwischen Verwalterin und den übrigen Wohnungseigentümern

So liegt der Fall auch hier. Bereits im Vorfeld war die Gattin des Mehrheitseigentümers mit seinen Stimmen gegen die Stimmen und den Willen der übrigen Wohnungseigentümer als natürliche Person zur Verwalterin bestellt worden. Bereits dieser Bestellungsbeschluss wurde rechtskräftig erfolgreich angefochten, weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen der Gattin und den übrigen Wohnungseigentümern gefehlt hatte.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Grundsätzlich bestehen keine Bedenken gegen die Bestellung einer haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft zur Verwalterin. Allerdings müssen angesichts des kaum vorhandenen Haftungskapitals Sicherheiten bestehen – mindestens eine Haftpflichtversicherung. Freilich sieht der "Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum" (BT-Drucks 18/10190) künftig ohnehin die Verpflichtung des WEG-Verwalters...

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