Mängelrechte: Vergemeinschaftung

Leitsatz

In der Ermächtigung des Verwalters "im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft deren Ansprüche gegen die Firma G … sowie gegen Planer und Subunternehmer wegen Mängeln und Schäden am Gemeinschaftseigentum, insbesondere wegen der im gerichtlichen Beweissicherungsverfahren festgestellten Mängeln und Schäden, außergerichtlich und nötigenfalls gerichtlich durch Rechtsanwalt X geltend zu machen, insbesondere zum Zweck der Verjährungsunterbrechung Klage einzureichen", liegt eine Vergemeinschaftung der Mängelrechte der Wohnungseigentümer – selbst wenn es solche mangels Abnahme nicht gibt.

Normenkette

WEG § 10 Abs. 6 Satz 3

Das Problem

1. Bauträger B veräußert im Jahr 2005 an verschiedene Erwerber Wohnungseigentumsrechte. Im Juli 2006 kommt es aus Sicht von B zu einer Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durch den Sachverständigen N. Im März 2011 fordert der Verwalter B zur Beseitigung von bestimmten Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum auf. Im Mai 2011 leitet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K nach einem Beschluss ein selbstständiges Beweisverfahren ein. Im Herbst 2012 fordert K den B erfolglos zur Zahlung eines Kostenvorschusses auf.

2. K klagt jetzt gegen B auf Zahlung von 202.174,50 EUR nebst Zinsen als Kostenvorschuss und Feststellung einer weitergehenden Ersatzpflicht des B. K meint, es liege keine wirksame Abnahme vor, weil der Sachverständige N. nicht berechtigt gewesen sei, das gemeinschaftliche Eigentum abzunehmen. Ihre Berechtigung zur Geltendmachung der Ansprüche folge aus dem Beschluss vom Mai 2011, in dem es heiße:

   Die Verwalterin wird ermächtigt, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft den Bauträger, …, sowie alle an dem Bauvorhaben beteiligten Planer und Subunternehmer wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum zur Nacherfüllung und zur Erledigung der Restarbeiten aufzufordern und diese Ansprüche nötigenfalls gerichtlich geltend zu machen, insbesondere ein Beweissicherungsverfahren einzuleiten, wenn der Bauträger, ein Subunternehmer oder ein Planer der Aufforderung nicht fristgerecht nachkommt. Über die weitere Vorgehensweise entscheiden die Wohnungseigentümer nach Abschluss des Beweisverfahrens.

3. Das Landgericht weist die Klage mit der Begründung ab, K fehle für den Kostenvorschussanspruch die Prozessführungsbefugnis. Die Wohnungseigentümer hätten die Gewährleistungsansprüche nicht vergemeinschaftet. Mangels Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums bestünden auch keine Nacherfüllungsansprüche. Für einen hilfsweise geltend gemachten Schadensersatzanspruch sei K hingegen zwar prozessführungsbefugt und aktivlegitimiert. Allerdings stehe den Wohnungseigentümern ein Wahlrecht zwischen Minderung und Schadensersatz zu, das sie mangels eines entsprechenden Beschlusses bislang nicht ausgeübt hätten. Mit der Berufung verfolgt K ihre erstinstanzlichen Haupt- und Hilfsanträge weiter. Hilfsweise beantragt K, das Verfahren an das Landgericht zurückzuverweisen.

Die Entscheidung

Das Oberlandesgericht hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist das Verfahren an das Landgericht zurück. Das Landgericht habe den auf Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mangelbeseitigung gerichteten Klageantrag zu Unrecht mit der Begründung abgewiesen, K sei insoweit nicht prozessführungsbefugt bzw. aktivlegitimiert und auch ansonsten könnten keine Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums geltend gemacht werden.

1. Im Ausgangspunkt gehe das Landgericht zutreffend davon aus, dass der geltend gemachte Anspruch neben dem Vorliegen eines Mangels, mit dem sich das angefochtene Urteil nicht befasse, eine Abnahme oder einen abnahmeersetzenden Tatbestand voraussetze. Richtig sei ferner, dass eine Klage wegen Mängeln grundsätzlich von den einzelnen Wohnungseigentümern zu erheben sei.
2. Das Landgericht lehne aber zu Unrecht eine Vergemeinschaftung der Mängelrechte ab. Der Beschluss vom Mai 2011 sei als Vergemeinschaftung auszulegen. Schon die Überschrift in der Niederschrift ("Bevollmächtigung der Verwalterin für die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum einen Rechtsanwalt einzuschalten und darüber hinaus die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer gerichtlichen Geltendmachung bzw. einem gerichtlichen Beweissicherungsverfahren zu vertreten") spreche für eine Vergemeinschaftung. Dass unter "Gewährleistungsansprüche" nicht sämtliche in § 634 BGB genannten Rechte, zu denen auch ein Vorschussanspruch gehöre, verstanden worden seien, sei nicht anzunehmen, auch wenn Vorschussansprüche nicht ausdrücklich erwähnt worden seien. Eine solche Einschränkung ergebe sich auch nicht aus Beschluss. Selbst wenn man den Satz "Über die weitere Vorgehensweise entscheiden die Wohnungseigentümer nach Abschluss des Beweisverfahrens" dahin verstehen wollte, dass eine Beauftragung des Verwalters über verjährungshemmende Maßnahmen, insbesondere durch das anschließend eingeleitete selbstständige Beweisverfahren hinaus noch nicht habe erfolgen sollen, sei "dies" jedenfalls durch die in einer Ver...