Mängelbeseitigung nach Wohnungsverkauf

Der Mieter rügte gegenüber dem Vermieter das Bestehen bestimmter Wohnungsmängel und erklärte an einem Teil der Miete ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Schadensbehebung. Danach wurde die Wohnung veräußert. Der Käufer trat nach den gesetzlichen Vorschriften in den bestehenden Mietvertrag als neuer Mieter ein. Nun stellte sich die Frage, wem gegenüber - dem alten oder dem neuen Vermieter - der Mieter seine Rechte auf Zurückbehalt der Miete weiterhin geltend zu machen hatte. Das LG Berlin entschied, dass der ehemalige Vermieter nicht mehr der richtige Ansprechpartner sei, sondern dass vielmehr der Käufer nun "zuständig" wurde.

Mit dem Eigentumsübergang (Grundbucheintrag) tritt der Käufer nach § 566 BGB in den Mietvertrag ein und wird Vermieter. Instandsetzungsansprüche kann der Mieter von diesem Zeitpunkt an nur noch ihm gegenüber geltend machen. Voraussetzung für das Zurückbehaltungsrecht an der Miete wegen ausstehender Mängelbeseitigung ist ein Zusammenhang zwischen dem Instandsetzungs- oder Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters und dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete. Dieses - Synallagma genannte - gegenseitige Abhängigkeitsverhältnis aber besteht beim Vermieterwechsel nicht mehr gegenüber dem ursprünglichen Vermieter fort.

LG Berlin, Urteil v. 21.10.2005, 63 S 37/05, GE 2006, 127

Hinweis

Der Mieter verliert sein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem alten Vermieter und ist deshalb verpflichtet, die bis dahin einbehaltenen Beträge dem alten Vermieter auszuzahlen. Die Rechte des Mieters richten sich nach Eigentumseintrag gegenüber dem Erwerber (BGHZ 49, 350).

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