LG München I Urteil vom 08.08.2011 - 1 S 4470/11

rechtskräftig

Leitsatz (amtlich)

Auch eine gesondert erstellt Heizkostenabrechnung muss in der Jahresgesamt- und in den Jahreseinzelabrechnungen berücksichtigt und es müssen zumindest in den Jahreseinzelabrechnungen Jahresendsalden ausgewiesen werden.

Andernfalls widersprechen sowohl die gesonderte Heizkostenabrechnung als auch die Jahresrestabrechnung einer ordnungsgemäßen Verwaltung und sind für unwirksam zu erklären.

Verfahrensgang

AG Garmisch-Partenkirchen (Urteil vom 01.02.2011; Aktenzeichen 7 C 317/09 WEG)

Tenor

I. Das Endurteil des Amtsgerichts Garmisch-Partenkirchen vom 01.02.2011 wird in Ziffern 1 und 2 des Tenors dahingehend abgeändert, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 31.03.2009 zu Tagesordnungspunkt 1 insgesamt, d.h. auch bezüglich der Heizkostenabrechnung 2008 für ungültig erklärt wird.

II. Die Kosten der Berufungsinstanz tragen die Beklagten samtverbindlich.

III. Die Revision wird nicht zugelassen.

IV. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 1.000 EUR festgesetzt.

Tatbestand

I.

Von einer Darstellung des Sachverhalts wird gemäß §§ 540 II, 313a I 1 ZPO abgesehen, daein Rechtsmittel gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft nicht in Betracht kommt: Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs 2 WEG n. F. ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 4 WEG handelt (Spielbauer/Then, WEG, § 62 Rz. 6).

Entscheidungsgründe

II.

Die zulässige Berufung der Kläger ist begründet.

1. Die Berufung ist zulässig. Die Berufungssumme gemäß § 511 II Nr. 1 ZPO ist überschritten.

Gegenstand der Berufungsinstanz ist allein noch die Genehmigung der Heizkostenabrechnung als Teil der Genehmigung der Jahresabrechnung für 2008 durch Beschluss vom 31.03.2009, TOP 1. Bezüglich dieser Heizkostenabrechnung hat das Amtgericht die Anfechtungsklage der Kläger abgewiesen. Die Kammer schätzt die daraus resultierende Beschwer der Kläger auf 1.000 EUR.

Das Amtsgericht hat, nach Meinung der Kammer angemessen und von den Parteien unbeanstandet, für den TOP 1 einen Streitwert von insgesamt 3.000 EUR angesetzt. Nach dem Parteivortrag strebten die Parteien jedenfalls ursprünglich einmal eine ungefähre Dreiteilung ihres Wohngeldes an: Ein Drittel sollte auf die laufende Verwaltung entfallen, 1/3 auf die Instandhaltungsrücklage und 1/3 auf die Heizkosten. Angesichts dessen erscheint es hier angebracht, die Beschwer in Bezug auf die Heizkostenabrechnung mit 1/3 von 3.000 EUR, also 1.000 EUR zu bemessen.

2. Die Berufung ist begründet. Die Genehmigung der Jahresabrechnung für 2008 ist auch hinsichtlich der Heizkosten für ungültig zu erklären.

a) Das ergibt sich schon aus dem Rechtsgedanken des § 139 BGB. Das Amtsgericht hat mit Ausnahme der Heizkosten die Genehmigung der Jahresabrechnung für ungültig erklärt. Es verbleibt demnach also letztlich nur noch eine einzelne Position der Abrechnung. Eine singuläre Ausgabenposition ist aber keine Abrechnung mehr, auch kein selbständiger Rest einer solchen mehr. Sie kann also nicht isoliert aufrecht erhalten bleiben. Vielmehr ist aufgrund der vom Amtsgericht überzeugend festgestellten Fehlerhaftigkeit der Jahresabrechnung diesefür insgesamt für ungültig zu erklären.

b) Hinzu kommt, dass die Abtrennung der Heizkostenabrechnung von der Restabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Die Trennung ist schon mit dem Wortlaut des § 28 III WEG unvereinbar, wonach eine Jahresabrechnung zu erstellen ist, nicht mehrere Teilabrechnungen.

Die Aufteilung hat überdies zur Folge, dass kein Gesamtsaldo ausgewiesen wird, der das Gesamtergebnis des Wirtschaftsjahres für die WEG insgesamt und das Einzelergebnis für den einzelnen Eigentümer ausweist. Zumindest letzteres widerspricht dem Zweck des § 28 III, V WEG, wonach die Einzelabrechnungen die sich aus ihnen ergebenden Verpflichtungen der Wohnungseigentümer verbindlich regeln (BGH NJW 2010, 2127; NJW 1999, 3713; NJW 1996, 725; BayObLG ZMR 2005, 65).

Die gesamte Abrechnung ist deswegen für den Eigentümer auch nicht mehr, wie im Rahmen des § 28 V WEG erforderlich (BGH NJW 2010, 2127, 2128; OLG München NZM 2008, 492; LG München I ZWE 2010, 138; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 58; Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 28 Rz. 67), ohne weiteres verständlich und nachvollziehbar. Ein Abgleich mit dem tatsächlichen Kontostand wird durch die Aufspaltung der Abrechnung in mehrere Teilabrechnungen nämlich erheblich erschwert. Denn für einen solchen Abgleich bedarf es der Ermittlung eines Gesamtsaldos, der dann in Beziehung zum Kontoanfangs- und Kontoendstand gesetzt werden kann (ggf. unter Berücksichtigung von Rechnungsabgrenzungsposten). Die Nachvollziehbarkeit des Gesamtrechenwerks wird zusätzlich noch dadurch vermindert, dass der Heizkostenabrechnung ein anderer Abrechnungszeitraum als der Restabrechnung zugrunde liegt: Während sich die Heizkostenabrechnung nur auf die zweite Jahreshälfte für 2008 bezieht, bezieht sich die Restabrechnung auf das Gesamtjahr 2008.

c) Die Begrenzung der Heizkostenabre...