LG Köln Urteil vom 26.04.2018 - 29 S 239/17

Verfahrensgang

AG Bonn (Aktenzeichen 27 C 136/16)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 22.03.2019; Aktenzeichen V ZR 105/18)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 06.09.2017 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bonn, 27 C 136/16, unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, es zukünftig zu unterlassen, eine Vermietung/Untervermietung und/oder Nutzungsüberlassung der in seinem Eigentum stehenden Wohnung Nr. 55 der Teilungserklärung, B-Straße, … Bonn, an Dritte – mit Ausnahme von Überlassungen an den Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie oder wenn ein Kreditgeber zur Rettung seiner Forderung ein Wohnungseigentum angesteigert hat und es einem Dritten überlässt – ohne vorherige Zustimmung der Klägerin oder deren Verwalter vorzunehmen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Anwaltsgebühren in Höhe von 492,54 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.09.2016 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Klägerin 70 % und der Beklagte 30 %.

Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung jeweils durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

I.

Der Beklagte ist Mitglied der Klägerin und Eigentümer der Wohneinheit 55. Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin Unterlassungsansprüche wegen Überlassung der Wohnung ohne Zustimmung des Verwalters an Gäste arabischer Herkunft geltend, die die Wohnung nur für kurze Zeit nutzen, um medizinische Behandlungen in H in Anspruch nehmen zu können. Daneben begehrt die Klägerin von dem Beklagten die Zahlung einer Vertragsstrafe bzw. Ausgleichszahlung sowie den Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten.

In § 3 Ziff. 2 der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbebetriebes oder Berufes in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt ist. Die Zustimmung kann vom Verwalter nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Als wichtiger Grund gilt nach der Gemeinschaftsordnung insbesondere, wenn die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt. § 3 Ziff. 3 der Gemeinschaftsordnung befasst sich mit der Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung einer Wohnung. Die Regelung lautet wie folgt:

„Die Bestimmungen des vorstehenden Absatzes gelten sinngemäß auch für die erforderliche Zustimmung zur Vermietung, Verpachtung oder sonstige Gebrauchsüberlassung einer Wohnung. Dies gilt jedoch nicht für den Fall der Überlassung an den Ehegatten des Eigentümers, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie oder wenn ein Kreditgeber zur Rettung seiner Forderung ein Wohnungseigentum angesteigert hat und es einem Dritten überlässt.”

Wegen der weiteren Einzelheiten der Regelungen der Gemeinschaftsordnung sowie der Teilungserklärung wird auf die zur Gerichtsakte gereichten Kopie (Bl. 110 ff und 137 ff GA) Bezug genommen.

Auf der Eigentümerversammlung vom 05.06.2012 wurde unter TOP 11 folgender bestandskräftiger Beschluss gefasst:

„1. Miteigentümer, die ohne die erforderliche Zustimmung der Verwalterin (§ 3 Nr. 3 der Miteigentümerordnung vom 17.11.1981) einen Mietvertrag über eine Wohnung abschließen oder deren Untervermietung oder die Gebrauchsüberlassung an andere in sonstiger Weise zulassen oder die Gebrauchsüberlassung nach dem Widerruf einer Zustimmung nicht unverzüglich beenden, sind verpflichtet, der Gemeinschaft einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 500,00 EUR zu zahlen. Die Zahlungspflicht erhöht sich auf mindestens 2.000,00 EUR und höchstens 4.000,00 EUR für jeden angefangenen Monat der Gebrauchsüberlassung, wenn ein wichtiger Grund (vergl. Nr. 2) für die Versagung der Zustimmung vorlag. In diesen Fällen soll die Verwalterin bei wiederholten Verstößen auch eine Entziehung des Wohnungseigentums (§ 18 WEG) androhen.

2. Die Verwalterin soll bei ihrer Entscheidung über eine Zustimmung grundsätzlich davon ausgehen, dass aufgrund mehrjähriger Erfahrungen in unserer Wohnanlage eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner (§ 3 Nr. 3 in Verbindung mit Nr. 2 der Miteigentümerordnung) insbesondere dann zu befürchten ist, also ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorliegt, wenn die Nutzer voraussichtlich nur kurzzeitig (bis zu drei Monaten) in der Anlage anwesend sein werden oder wenn aufgrund sonstiger Umstände nicht zu erwarten ist, dass die Nutzer ihre Verhaltenspflichten einhalten.

(…)

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Beschlussfassung wird a...