LG Köln Urteil vom 11.10.2018 - 29 S 56/18

Verfahrensgang

AG Bergisch Gladbach (Urteil vom 07.02.2018; Aktenzeichen 70 C 42/17)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 07.02.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bergisch Gladbach, 70 C 42/17 aufgehoben.

Der auf der Eigentümerversammlung vom 12.06.2017 zu TOP 9 gefasste Beschluss (Beschlussfassung Erstattung Aufwendungen für Reparatur Velux-Fenster WE O) wird teilweise, nämlich im Hinblick auf die Ablehnung der Übernahme der Kosten der Dachfensterkontrolle der Fa. L in Höhe von 178,50 EUR gemäß Rechnung vom 16.05.2017, für ungültig erklärt.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Die Parteien bilden die im Rubrum angeführte Wohnungseigentümergemeinschaft.

Sie streiten über die Frage, von wem und auf wessen Kosten Fenster im Objekt instandzuhalten oder instandzusetzen sind.

Mit der vorliegenden Klage ficht der Kläger den auf der Eigentümerversammlung vom 12.06.2017 zu TOP 9 mehrheitlich abgelehnten Beschluss in Bezug auf die Übernahme von Kosten einer Dachfensterkontrolle in Höhe von 178,50 EUR an. Wegen der Einzelheiten der Beschlussfassung wird auf den vorgelegten Auszug aus der Beschlusssammlung (Bl. 69 GA) verwiesen.

§ 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung enthält folgende Regelung:

„Jeder Sondereigentümer ist auch zur alleinigen Instandhaltung und Instandsetzung der Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, die nur seinem Sondereigentum dienen oder an dem ihm das alleinige Gebrauchsrecht zusteht, verpflichtet. Er ist insbesondere verpflichtet, die Bodenbeläge der Balkone und die Rolläden auf seine Kosten sach- und fachgerecht instandzuhalten und instandzusetzen.”

Wegen der weiteren Einzelheiten der Gemeinschaftsordnung wird auf die zur Gerichtsakte gereichte Kopie (Bl. 45 ff GA) verweisen. Für die weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Mit Urteil vom 07.02.2018 hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, Fenster gehörten gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum, weshalb grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG verpflichtet sei, diese instandzusetzen bzw. instandzuhalten. Die Wohnungseigentümer könnten jedoch durch Vereinbarung von dieser gesetzlichen Vorgabe abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Eine derartige Regelung enthalte hier § 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung. Die Auslegung ergebe, dass § 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung die Instandhaltung und Instandsetzung des Dachfensters im Badezimmer des Klägers sowohl in Bezug auf die Kostenlast, zum anderen aber auch in Bezug auf die Verwaltungsbefugnis diesem selbst zuweise. Allein der Umstand, dass sich diese Regelung unter § 5 und somit unter Überschrift „Instandhaltung des Sondereigentums” befinde, führe nicht dazu, dass diese Regelung unwirksam sei. Unstreitig sei der Kläger berechtigt, die anderen Miteigentümer vom Gebrauch des Dachfensters im Badezimmer seiner Wohnung grundsätzlich auszuschließen Andere Miteigentümer seien weder berechtigt noch überhaupt in der Lage, einen Gebrauch am Fenster auszuüben. Den anderen Miteigentümern seien schon das Zugriffsrecht und eine entsprechende Zugriffsmöglichkeit auf dieses Fenster verwehrt. Darauf, ob die Fenster nur dem Sondereigentum oder auch dem Gemeinschaftseigentum diene, komme es vorliegend nicht an, da die Regelung unter § 5 Abs. 2 Satz 1 alternativ und nicht kumulativ entweder auf das ausschließliche Dienen oder auf das alleinige Gebrauchsrecht abstelle.

Gegen dieses Urteil, auf das wegen der weiteren Einzelheiten ergänzend verwiesen wird, wendet sich der Kläger mit seiner form- und fristgerechten Berufung.

Er meint, die Entscheidungsgründe des Amtsgerichts seien nicht überzeugend. Angesichts der Überschrift der Regelung in § 5 der Gemeinschaftsordnung

„Instandhaltung des Sondereigentums” sei überraschend, dass unter § 5 Abs. 2 auch Bauteile des gemeinschaftlichen Eigentums in die Instandsetzungsverpflichtung der einzelnen Sondereigentümer fallen sollen; dies sei mit der Überschrift als solches nicht in Einklang zu bringen. Eine solche Verpflichtung wäre allenfalls in § 6 der Gemeinschaftsordnung zu erwarten gewesen. Fenster würden zwar der tatsächlichen Zugriffsmöglichkeit des jeweiligen Sondereigentümers unterliegen, erfüllten jedoch weiter die Voraussetzung als zwingender Gebäudebestandteil ohne dessen Vorhandensein die Sicherheit und der Bestand des Gebäudes nicht gewährleistet wären. Es sei daher eine andere Qualität des Gebrauchs gegeben, so dass nicht der jeweilige Sondereigentümer die Fenster alleine gebrauche. Ein Gebrauchsrecht könne nicht mit einem ausschließlichen Zugriffsrecht gleichgestellt werden. Zu Unrecht gehe das Amtsgericht davon aus, dass es sich in § 5 Abs. 2 S. 2 nicht um eine abschließende Aufzählung handele, sofern dort von Bodenbelägen der Balkone und Roll...