Verfahrensgang

AG Hamburg (Urteil vom 15.07.2004)

 

Nachgehend

BGH (Urteil vom 09.11.2005; Aktenzeichen VIII ZR 339/04)

 

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wir das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 15.07.2004 … abgeändert.

Der Klaganspruch wird dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt.

Die Revision wird zugelassen.

 

Gründe

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 15.07.2004 (Blatt 84 ff. der Akte). Das Amtsgericht hat die Klage auf Schadenersatz wegen unterlassener Mitteilung des Wegfalls des Eigenbedarfs abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Hamburg dahingehend abzuändern, dass der Beklagte verurteilt wird, an die Klägerin EUR 13.407,75 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz auf EUR 13.383,48 seit dem 10.12.2003 und auf weitere EUR 24,27 seit dem 10.06.2004 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 15.07.2004 kostenpflichtig zurückzuweisen.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt.

In der Sache hat die Berufung Erfolg. Die Klägerin kann von dem Beklagten Schadensersatz wegen unterlassener Mitteilung des Wegfalls des Eigenbedarfsgrundes verlangen. Mit der unterlassenen Mitteilung vom Wegfall des Eigenbedarfsgrundes – dem Tod seiner Schwiegermutter – hat der Beklagte eine aus § 242 BGB folgende nachvertragliche Treuepflicht gegenüber der Klägerin schuldhaft verletzt.

Der Beklagte verweist in diesem Zusammenhang auf die Entscheidung des BGH vom 9.7.2003 (WuM 2003, 463 f), mit der der BGH feststellte, dass bei einer Eigenbedarfskündigung eine Anbietpflicht des Vermieters hinsichtlich einer frei gewordenen Alternativwohnung nur bis zum Ende der Kündigungsfrist besteht und nachvertragliche Treuepflichten des Vermieters gegenüber dem Mieter des Inhalts, dass auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch eine Anbietpflicht bestände, nicht anzuerkennen sind.

Die Kammer hält für die vorliegende Fallkonstellation an der in dem einstweiligen Verfügungsverfahren (334 S 38/03) begründeten Rechtsauffassung fest. Die Verpflichtung des Vermieters, den Mieter auf den Wegfall des Eigenbedarfs hinzuweisen, endet bei Gewährung einer gerichtlichen Räumungsfrist erst mit dem Auszug des Mieters aus der Wohnung.

Auch vor der bereits genannten BGH-Entscheidung war die Frage, ob ein Vermieter nach Titulierung eines Räumungsanspruchs noch verpflichtet ist, den früheren Mieter, der die herausverlangte Wohnung noch nicht geräumt hat, über den Wegfall des Eigenbedarfsgrundes zu informieren, umstritten. Einerseits wird vertreten, die Mitteilungspflicht des Vermieters den Eigenbedarf betreffend ende mit dem Zeitpunkt, zu dem ein rechtskräftiger Räumungstitel erstritten worden ist. Der sich im Räumungsverzug befindliche Räumungsschuldner dürfe nicht besser gestellt werden als derjenige Räumungsschuldner, der termingerecht mit Ablauf der Kündigungsfrist seiner Räumungspflicht nachkomme (LG Köln, WuM 1994, 212 f; Bamberger Roth, § 573 Rn. 58). Andererseits wird vertreten, der Wegfall des Erlangungsinteresses des Vermieters sei auch dann noch zu berücksichtigen, wenn er erst nach der Titulierung des Räumungsanspruchs eintrete, weil auch insoweit die Vollstreckung eine unzulässige Rechtsausübung gem. § 242 BGB darstelle (so LG Heidelberg, WuM 1992, 30; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 Rn. 74).

Die in Rechtsprechung und Schrifttum umstrittene Frage hat durch die o.g. Entscheidung des BGH keine Klärung erfahren, da die Entscheidung zu einer anderen Fallkonstellation, nämlich zu der Konstellation, dass im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung frei geworden ist, und nicht zur hier vorliegenden Konstellation des Wegfalls des Eigenbedarfs, erging. Zwar könnte auch im Falle des späteren Wegfalls des Eigenbedarfs wie vom BGH angesprochen argumentiert werden, bei Annahme des Fortbestehens einer Hinweispflicht des Vermieters würde derjenige Mieter privilegiert, der sich bei wirksamer Kündigung trotz Ablaufs der Kündigungsfrist zu Unrecht nach wie vor in der Wohnung aufhält; er würde ermutigt, einen Rechtsstreit allein in der Hoffnung zu führen, dass im Verlaufe des Verfahrens eine andere Wohnung im Haus frei würde bzw. der Eigenbedarfsgrund entfallen könnte.

Jedoch ist die verfassungsrechtliche Situation, auf die der BGH seine Argumentation stützt, vorliegend eine grundlegend andere.

Im Unterschied zu der vom BGH entschiedenen Fallkonstellation, bei der an der freigewordenen Alternativwohnung nur der Vermieter durch Art. 14 GG geschützte Eigentumsrechte geltend machen kann, erfordert die verfassungsrechtliche Situation vorliegend eine Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Erlangungsinteresse des Vermieters. Die verfassungsrechtliche Situation ist von zwei Grundsätzen geprägt, zum einen genießt der Nutzungswunsch des Eigentümers die Grundrechtsgaranti...

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