LG Halle (Saale) Urteil vom 06.05.2004 - 2 S 249/03

Verfahrensgang

AG Halle-Saalkreis (Urteil vom 16.07.2003; Aktenzeichen 96 C 372/03)

Tenor

I. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Halle-Saalkreis vom 16.07.2003 – Az.: 96 C 372/03 – wie folgt abgeändert und neu gefasst:

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 610,40 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.10.2003 zu zahlen.
2. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die weitergehende Berufung der Kläger wird zurückgewiesen.

III. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens haben die Kläger zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu 80 % und der Beklagte zu 20 % zu tragen.

und beschlossen:

IV. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 3.049,24 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger haben gegen den Beklagten erstinstanzlich eine Feststellungsklage hinsichtlich der zwischen den Parteien streitigen Höhe des von den Kläger zu zahlenden Mietzinses erhoben. Nachdem das Amtsgericht die Klage abgewiesen hat, verfolgen die Kläger ihre Klage mit der Berufung weiter.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die Darstellung im amtsgerichtlichen Urteil vom 16.07.2003 (Bl. 68 ff. d.A.) Bezug genommen und ergänzend ausgeführt:

Die Kläger sind der Ansicht gewesen, für ihre Feststellungsklage bestehe ein Feststellungsinteresse, da sie zum Zeitpunkt der Klageerhebung die Leistung noch nicht hätten beziffern können. In dem streitgegenständlichen Mietvertrag sei zwischen ihnen und dem Beklagten keine Staffelmiete vereinbart worden. Hierfür spreche der Umstand, dass in Ziffer § 4 Nr. 2 des Mietvertrages, in der die Vereinbarung einer Staffelmiete geregelt ist, das Kästchen zum Ankreuzen nicht ausgefüllt ist. Dies habe zur Folge, dass die Parteien ab dem 01.12.2002 keine weitere Erhöhung der Miete vereinbart, sondern eine Mietanpassungsvereinbarung getroffen hätten Diese Mietanpassung solle nach der Vergleichsmiete erfolgen. Insoweit haben sie auch behauptet, dass dies bei Abschluss des Vertrages vereinbart worden sei. Nach dem Mietspiegel für die Stadt Halle bedeute dies für ihre Wohnung einer ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 4,30 EUR pro m². Daraus errechne sich eine Nettokaltmiete in Höhe von 395,60 EUR.

Die Kläger haben beantragt,

festzustellen, dass sich die monatliche Miete für das Mietobjekt … in Halle, 2. Obergeschoss, links bestehend auf 4 Zimmern, 1 Küche, 1 Flur, 1 Bad und einer Garage mit einer Wohnfläche von 92 m² ab dem 01.12.2002 nach der im Mietspiegel der Stadt Halle/Saale 2002 ausgewiesenen Vergleichsmiete bemisst und derzeit monatlich 395,60 EUR monatlich zuzüglich Garagenmiete und Betriebskostenvorrauszahlung beträgt;

hilfsweise

den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.235,11 EUR nebst 4 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 1.219,44 EUR seit dem 07.05.2003 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Ansicht gewesen, dass die Klage unzulässig sei, da es den Klägern für ihre Klage am Feststellungsinteresse fehle. Des weiteren hat er behauptet, zwischen ihnen sei ein Staffelmietvertrag vereinbart worden. Es sei versehentlich anstelle von § 4 Nr. 2 die § 4 Nr. 1 des Vertrages angekreuzt worden. Hierbei handele es sich um einen Tipfehler. Durch das Ausfüllen der drei Zeilen unter § 4 Ziffer 2 des Mietvertrages sei eindeutig erkennbar, dass die Parteien einen Staffelmietzins vereinbart haben.

Das Amtsgericht Halle-Saalkreis hat mit Urteil vom 16.07.2003 (Bl. 68 ff. d.A.) die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Klage sei zwar zulässig, da ein Feststellungsinteresse der Kläger gegeben sei. Auch wenn es diesen nach Klageerhebung möglich sei, für die Zeit bis zur mündlichen Verhandlung die Höhe der vermeintlichen Überzahlung anzugeben, seien sie hierzu nicht verpflichtet, da sie die Höhe der Überzahlung nicht vollständig angeben können. Jedoch sei die Klage nicht begründet, da die Nettokaltmiete auch ab dem 01.12.2002 1.171,23 DM betrage. Dies gelte unabhängig davon, ob die Parteien eine Erhöhung der Miete auf die Vergleichsmiete oder eine Neuberechnung nach der Vergleichsmiete mit der Möglichkeit der Mietverringerung vereinbart haben. Die Vereinbarung der Parteien unter § 4 Ziffer 2 des Mietvertrages stelle eine Staffelmietvereinbarung dar. Die Vereinbarung, dass ab 01.12.2002 eine Erhöhung/Verringerung auf die Vergleichsmiete erfolgen soll, sei aber nicht wirksam, da in der letzten Stufe die jeweilige Erhöhung nicht betragsmäßig ausgewiesen sei. Die Unwirksamkeit der letzten Stufe führe aber nicht automatisch zur Unwirksamkeit der beiden vorangegangen Stufen. Die Kläger hatten die vorangegangen erhöhten Mieten gezahlt. Zwar habe dem wohl das Bewusstsein zugrunde gelegen, aufgrund des Mietvertrages zur Zahlung in dieser Höhe verpflichtet zu sein, indes hätten die Kläger bereits bei Vertragsabschluss einen Entscheidungsspielraum gehabt, ob sie die Mieterhöhung vereinbaren oder nicht.

Die Kläger haben gegen das ihnen am 12.08.2003 zugestellte Urteil ...