LG Frankfurt (Oder) Urteil vom 18.09.2012 - 16 S 9/12

Verfahrensgang

AG Strausberg (Urteil vom 16.11.2011; Aktenzeichen 27 C 6/11)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Strausberg vom 16.11.2011, Az. 27 C 6/11, wird zurückgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten der Berufungsinstanz.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Die Revision wird zugelassen.

Streitwert: 10.920 EUR

Tatbestand

I.

Die Parteien des Rechtsstreits bilden die WEG …. Mit der Beschlussanfechtungsklage wenden sich die Klägerin gegen den WEG-Beschluss vom 30.3.2011, TOP 3, über die Abberufung der Altverwalterin und der Bestellung eines neuen Verwalters.

In der Teilungserklärung ist in § 5 lit. c zur Einberufung der WEG-Versammlung folgende Bestimmung enthalten:

„Für die Ordnungsgemäßheit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter zuletzt mitgeteilt worden ist. Die Ladungsfrist soll grundsätzlich einen Monat betragen, sofern aus besonderen Gründen keine kürzere Frist sachlich geboten erscheint. In der Einladung sind die Tagesordnungspunkte anzugeben.”

Verwalterin war seit dem 1.1.2009 die … mit Sitz in …. Diese ist ein Tochterunternehmer der früheren (teilenden) Alleineigentümerin der WEG, der …. Letztere hält derzeit noch 164 von 216 Stimmen in der WEG nach dem in § 5 lit. j der Gemeinschaftsordnung geregelten Objektprinzip, entsprechend 35.051,77 von 50.000 MEA.

Die hiesigen Kläger hatten in einem anderen Anfechtungsprozess erfolglos versucht, einen von ihnen in der Versammlung vom 15.12.2010 eingebrachten, aber mehrheitlich abgelehnten, Beschluss über die Abberufung der Verwalterin zu erzwingen.

Die Verwalterin lud zur streitgegenständlichen außerordentlichen WEG-Versammlung am 30.3.2011 mit Schreiben vom 14.3.2011. Die Kläger nahmen an der Versammlung teil. In der Versammlung stimmten die Wohnungseigentümer, u.a. auch die …, mehrheitlich der einvernehmlichen Beendigung des laufenden Verwaltervertrages mit Wirkung zum 31.3.2011 sowie der Bestellung einer neuen Verwalterin, der …, ab dem 1.4.2011 bis zum 31.12.2004 zu.

Der mit 171 Stimmen gegen 18 Stimmen bei 5 Enthaltungen gefasste Beschluss zum TOP 3 hat folgenden Wortlaut:

„Die Eigentümergemeinschaft stimmt der vorzeitigen Beendigung des Verwaltervertrages mit der … und der Beendigung des Verwalteramtes mit Ablauf des 31.3.2011 zu. Die Eigentümergemeinschaft bestellt die … als Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums für den Zeitraum vom 1.4.2011 bis zum 31.12.2014.

Die Eigentümergemeinschaft berechtigt und ermächtigt den Verwaltungsbeirat / zwei Eigentümer einen Verwaltervertrag mit der … rechtsverbindlich zu unterzeichnen, der dem bisher mit der … geschlossenen Verwaltervertrag (insbesondere hinsichtlich der Höhe der Verwaltervergütung) entspricht, wobei die Laufzeit des Verwaltervertrages vom 1.4.2011 bis zum 31.12.2014 betragen soll.”

Die Kläger haben erstinstanzlich die Nichteinhaltung der in der Teilungserklärung bestimmten Ladungsfrist von einem Monat gerügt. Ein Eilfall, der eine Verkürzung rechtfertigen könnte, liege nicht vor. Dies habe zur Folge gehabt, dass nicht ausreichend Zeit gewesen sei, Alternativen für einen neuen Verwalter zu suchen. Wegen der zeitweisen Anwesenheit eines Mitarbeiters der Neuverwalterin haben sie einen Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit gerügt. Bei der Abstimmung sei die … mit ihrem Stimmrecht ausgeschlossen gewesen, weil der Geschäftsführer der Neuverwalterin, Herr …, früher Prokurist der Altverwalterin gewesen sei. Der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrages sei im Hinblick auf die zur Zeichnung Berechtigten zu unbestimmt.

Die Kläger sind der Auffassung gewesen, die Beschlussfassung widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. … habe ihr Stimmrecht missbräuchlich ausgeübt. Der Sitz der Neuverwaltung in … sei zu weit vom Standort der WEG in … entfernt.

Die Beklagten meinen, es liege ein sachlicher Grund für eine Verkürzung der Einladungsfrist vor. Jedenfalls ein anderer TOP sei dringlich gewesen. Zudem habe der …-Konzern entschieden, Fremdverwaltungen ab dem 1.4.2011 aufzugeben, so dass die Altverwalterin die Verwaltung hätte niederlegen müssen. Um eine verwalterlose Zeit zu vermeiden, habe schnell ein neuer Verwalter eingesetzt werden müssen. Ein Fehler der Einladung habe sich im Ergebnis nicht auf den Beschlussinhalt ausgewirkt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass sich die Nichteinhaltung der Ladungsfrist jedenfalls nicht auf das Ergebnis kausal ausgewirkt habe. Denn es sei hinreichend sicher, dass sich die … schon im Vorfeld für die neue Verwalterin entschieden habe. Ein Verstoß gegen die Nichtöffentlichkeit liege nicht vor, weil jedenfalls bei der Beschlussfassung zu dem streitgegenständlichen TOP 3 keine WEG-fremden Personen anwesend gewesen seien. Die Voraussetzungen für ein Stimmverbot nach § 25 Abs. 5 WEG lägen nicht vor; allein die Wahrnehmung von Einzelinteressen rechtfertige noch kein Stimmverbot. Auch die von d...