LG Frankfurt am Main Urteil vom 30.09.1997 - 2/11 S 55/97

Verfahrensgang

AG Frankfurt am Main (Urteil vom 29.11.1996; Aktenzeichen 33 C 4237/95-13)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 29.11.1996 verkündete Urteil der Amtsgerichts Frankfurt am Main (Az.: 33 C 4237/95-13) wie folgt abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 817,67 DM nebst 4 % Zinsen aus 492,29 DM seit 05.03.1996 und aus 325,38 DM seit 12.08.1996 zu zahlen.

Im übrigen werden die Berufung zurück- und die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits II. Instanz tragen die Klägerin 57 %, die Beklagte 43 %, mit Ausnahme der Gerichtskosten II. Instanz, die in voller Höhe der Staatskasse auferlegt werden; von den Kosten I. Instanz tragen die Klägerin 65 %, die Beklagte 35 %.

Gründe

Die Beklagte bewohnt aufgrund eines Mietvertrages vom 17.10.1984 eine Wohnung in einen gemischt genutzten Gebäude. Die Klägerin verlangt nun Nebenkostennachzahlungen für die Jahre 1993 bis 1995. Zwischen den Parteien ist lediglich die Aufteilung der Grundsteuer streitig.

In angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht der Klage voll stattgegeben, da es sich nicht in der Lage sah, eine Aufteilung der Grundsteuer zwischen Wohn- und Gewerbeflächen vorzunehmen.

Gegen dieses Urteil hat die Beklagte form- und fristgerecht Berufung eingelegt und diese ordnungsgemäß begründet.

Sie vertritt weiterhin die Auffassung, daß aufgrund der eingereichten Unterlagen über die Berechnung des Einheitswertes, den sich daraus ergebenden Steuermeßbetrag und die danach errechnete Grundsteuer eine Aufteilung der Grundsteuer nach Wohn- und Gewerbeflächen möglich sei.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und hält eine Trennung für nicht möglich.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der gewechselten und vorgetragenen Schriftsätze, insbesondere auf die Neuberechnung der Grundsteuer (Bl. 16 f d.A.) sowie auf die eingereichten Nebenkosten- und Heizkostenabrechnungen (Bl. 175 f d.A.) verwiesen.

Die Berufung ist überwiegend begründet.

Die Beklagte ist lediglich im ausgeurteilten Umfang verpflichtet, Restbeträge auf die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1993 bis 1995 zu zahlen. Sie ist nicht verpflichtet, den anteiligen Grundsteuerbetrag zu zahlen, der auf die Gewerbeflächen entfällt.

Entgegen der nicht mehr nachvollziehbaren Auffassung im angefochtenen Urteil ist es aufgrund der eingereichten Unterlagen unschwer möglich, die Grundsteuer zwischen Wohn- und Gewerbeflächen aufzuteilen. Die gegenteilige Auffassung des Stadtsteueramtes ist insoweit nicht maßgeblich.

Es ist inzwischen in der Rechtsprechung einhellige Auffassung, daß bei einem gemischt genutzten Gebäude die Wohnraummieter nicht mit Kosten zu belasten Bind, die durch die gewerbliche Nutzung entstehen. Lediglich in Ausnahmefallen, in denen eine Trennung nicht möglich ist oder die gewerblichen Kosten annäherungsweise denen einer Wohnraumnutzung entsprechen, kann eine pauschal für das gesamte Gebäude geltende Abrechnung für die Betriebskosten erstellt werden.

Im vorliegenden Fall ist jedoch hinsichtlich der Grundsteuer aufgrund der eingereichten Unterlagen eine Trennung zwischen Wohn- und Gewerberäumen möglich.

Aus dem Einheitswertbescheid (Bl. 16 f d.A.) ergibt sich, daß bei einem Gesamteinheitswert von 364.700,– DM 40,32 % auf die Wohnflächen entfallen. Dieser Prozentsatz läßt sich dadurch errechnen, daß die Jahresrohmieten, die in diesem Bescheid aufgeführt sind, für Wohnräume in Höhe von 15.677,– DM + 720,– DM + 4.320,– DM zusammengezählt werden, einmal für Bauteil 1 mit dem Vervielfältiger 6,7 multipliziert, für den Bauteil 2 mit dem Vervielfältiger 8,6. Dies gibt einen Gesamtgrundstückswert für die Teile, die zu Wohnzwecken genutzt werden, in Höhe von 147.012,– DM. Dieser Betrag ins Verhältnis gesetzt zum Gesamteinheitswert ergibt den genannten Prozentsatz von 40,32. Wieso diese Berechnung, die sich mittelbar auch aus dem von der Beklagten überreichten Aufsatz von Laug ergibt, dem Amtsgericht nicht möglich gewesen ist, läßt sich dem Urteil nicht entnehmen.

Damit steht fest, daß die Beklagte von den in den Nebenkostenabrechnungen enthaltenen Grundsteuerbeträgen lediglich 40,32 % zu tragen hat.

Für die einzelnen Betriebskostenabrechnungen ergibt dies unter Zugrundelegung dieser Rechnung, daß für Punkt 1 im Jahre 1995 (Bl. 176 d.A.) anstelle 940,66 DM nur 606,44 DM zu zahlen waren. Da der Beklagten mithin 334,22 DM zuviel in Rechnung gestellt worden sind für die Grundsteuer, ist dieser Betrag von dem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 992,60 DM abzusetzen, was zunächst eine Nachforderung von 658,38 DM ergibt. Von dieser Summe ist noch das Heizkostenguthaben in Höhe von 333,– DM abzuziehen, so daß eine Endforderung von 325,38 DM für das Jahr 1995 offenbleibt.

Dieselbe Rechnung für 1994 ergibt eine Zuvielforderung von 313,58 DM, abgezogen von dem Nachzahlungsbetrag von 935,99 DM zunächst eine Nachzahlungsforderung von 622,41 DM....