LG Frankfurt am Main Urteil vom 17.05.2018 - 2-13 S 91/16

Leitsatz (amtlich)

Soll für die nach der Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten statt den Flächenangaben in der Teilungserklärung die nach der Wohnflächenverordnung ermittelten Flächen angesetzt werden, bedarf dies einer gesonderten Beschlussfassung. Zum Ansatz der Wohnfläche in einem derartigen Fall bei den verbrauchsunabhängigen Heizkosten.

Verfahrensgang

AG Bensheim (Urteil vom 02.06.2016; Aktenzeichen 6 C 233/16(14))

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Bensheim vom 02.06.2016 unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise abgeändert und zur Klarstellung insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15.02.2016 zu Tagesordnungspunkt 2 (Jahresabrechnung 2008) werden hinsichtlich der Einzelabrechnungen bezüglich der Positionen Instandsetzungsrücklage nach Fläche und Heizung/Warmwasser und der Abrechnungsspitze für ungültig erklärt.

Die Beschlüsse zu Tagesordnungspunkt 3 der Versammlung vom 15.02.2016 werden hinsichtlich der Beschlussfassungen über die Jahresabrechnungen in den jeweiligen Einzelabrechnungen wie folgt für ungültig erklärt:

bezüglich der Jahresabrechnung 2009 die Positionen Oberflächenwasser, Allgemeinstrom, Rücklagenzuführung Instandhaltung, Heizkosten sowie die Abrechnungsspitzen,

bezüglich der Jahresabrechnung 2010 die Positionen Oberflächenwasser, Allgemeinstrom, Rücklagenzuführung, Instandhaltung, Heizung sowie die Abrechnungsspitzen,

bezüglich der Jahresabrechnung 2011 die Positionen Strom allgemein, Niederschlagswasser, Instandhaltung, sonstige Verwaltungskosten und die Position „Heizkosten qm” sowie die Abrechnungsspitzen,

bezüglich der Jahresabrechnung 2012 sind die Positionen Strom allgemein, Niederschlagswasser, Instandhaltung und „Heizkosten qm” sowie die Abrechnungsspitzen,

bezüglich der Jahresabrechnung 2013 sind die Positionen Strom allgemein, Abwassergebühren, Instandhaltung und „Heizkosten qm” sowie die Abrechnungsspitzen,

bezüglich der Jahresabrechnung 2014 sind die Positionen Strom allgemein, Abwassergebühren, Instandhaltung und „Heizkosten qm” – sowie die Abrechnungsspitzen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreites tragen die Klägerin zu 60 % und die Beklagten zu 40 %.

Das Urteil und das angefochtene Urteil – im Umfang der Berufungszurückweisung – sind vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleitung von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht der jeweilige Vollstreckungsschuldner vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird für beide Instanzen auf die Gebühren bis 45.000,– Euro festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Parteien streiten um Beschlüsse auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.02.2016, auf welcher Beschlüsse über die Jahresabrechnungen 2008 bis 2014 gefasst worden sind.

In der Teilungserklärung (Bl. 7 d.A.) sind mit handschriftlichen Eintragungen jeweils bei der Angabe der Aufteilungen nach dem vorgedruckten Text mit einer Wohnfläche von „circa” handschriftliche Angaben der Wohnungsgrößen angegeben ….

Am 24.05.2013 wurden die Wohnungen aufgrund einer vorangegangenen Beauftragung durch die WEG von einer Sachverständigen neu vermessen … Dieses Gutachten kam zu folgenden Größen …. Die Differenzen zu den Angaben in der Teilungserklärung rühren unter anderem daher, dass die Sachverständige den beheizbaren Hobbyraum im Untergeschoss nicht als Wohnfläche qualifiziert, welches bei der Wohnung … zu einem Abzug führt, demgegenüber bei der Wohnung … die Dachterrasse und die Terrasse im Erdgeschoss berücksichtigt.

Die Jahresabrechnungen verwenden teilweise den neuen Verteilungsschlüssel. Die Klägerin erhebt allerdings auch weitere Einwendungen gegen die Jahresabrechnungen und hat beantragt, die Beschlüsse über die Jahresabrechnungen für ungültig zu erklären. Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Jahresabrechnung insgesamt für ungültig erklärt, insoweit wird wegen der Begründung auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.

Mit der Berufung verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Die Klägerin verteidigt unter Bezugnahme auf ihren erstinstanzlichen Vortrag das angefochtene Urteil.

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung ist zulässig und hat teilweise Erfolg.

…

2. Zu Unrecht hat das Amtsgericht allerdings die gesamten Beschlüsse über die Jahresabrechnungen für ungültig erklärt, denn der Beschluss über die Jahresabrechnung ist im Sinne von § 139 BGB teilbar. Denn nach der Rechtsprechung des BGH ist § 139 BGB bei Wohnungseigentumsbeschlüssen jedenfalls dann entsprechend anwendbar, wenn diese – wie hier – nicht lediglich interne Wirkung entfalten, sondern auf die Begründung, Änderung oder Aufhebung rechtlicher Befugnisse oder Pflichten gerichtet sind (BGH V ZR 193/11,...