LG Frankfurt am Main Urteil vom 14.10.2011 - 2-09 S 2/11

Verfahrensgang

AG Frankfurt am Main (Urteil vom 26.11.2010; Aktenzeichen 33 C 2060/10 - 67)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 26.11.2010 – 33 C 2060/10-67 – wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Der Kläger ist Wohnungseigentümer und macht gegen den Beklagten in dessen Eigenschaft als Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage Schadensersatzansprüche wegen einer verspäteten Hausgeldabrechnung geltend.

Der Kläger seinerseits hatte die Wohnung vermietet und der Beklagte erstellte für das Abrechnungsjahr 2007 die Betriebskostenabrechnung erst im November 2009. Nach dieser Abrechnung wies diese eine Nachzahlungspflicht in Höhe von 743,32 EUR aus.

Der Kläger teilte diese Nachzahlungspflicht seinen Mietern mit, jedoch lehnten diese mit Schreiben vom 14.12.2009 die verspätete Abrechnung ab und leisteten keine Zahlung.

Der Kläger hat die Ansicht vertreten, dass ihm ein entsprechender Schadensersatzanspruch gegenüber dem Beklagten zustehe. Die entsprechende Pflichtverletzung des Beklagten in seiner Eigenschaft als Hausverwalter sei ihm zuzurechnen, weil dieser insoweit als Erfüllungsgehilfe tätig geworden sei.

Der Kläger hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 743,32 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins seit dem 19.02.2010 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat erwidert, der Kläger verkenne, dass der Beklagte als Verwalter einer Eigentümergemeinschaft nur verpflichtet sei, eine Abrechnung zu erstellen, welche den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes zu genügen habe. Es handele sich dabei gerade nicht um eine Betriebskostenabrechnung im Sinne des Mietrechts. So sei ein Wohnungseigentumsverwalter nicht verpflichtet, eine mietrechtlich brauchbare Abrechnung über die so genannten Betriebskosten zu erstellen. Dies ergebe sich auch aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Singen vom 24.02.2004. Ob der Eigentümergemeinschaft wegen der Verspätung der Vorlage der Jahresabrechnung ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten zustehe, könne offen bleiben.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dabei im Wesentlichen ausgeführt, dass dem Kläger gegenüber dem Beklagten ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB nicht zustehe, weil die verspätete Übersendung der Hausgeldabrechnung nicht ursächlich für den Verlust des Nachzahlungsanspruch des Klägers gegenüber seinem Mieter gewesen sei. Nach dem Gesetz sei nämlich die Nachforderung des Vermieters auch nach Ablauf der 12 Monats-Frist nicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe, denn das Verschulden des Verwalters sei dem Vermieter nicht zuzurechnen. Eine Einstandspflicht des Vermieters für den Dritten nach § 278 BGB setze nämlich voraus, dass diese als Hilfsperson vom Vermieter in die Erfüllung seiner gegenüber dem Mieter bestehenden Abrechnungspflicht eingeschaltet gewesen sei.

Dagegen wendet sich die Berufung des Klägers mit der wesentlichen Begründung, dass das Amtsgericht § 27 WEG nicht beachtet habe, wonach ausdrücklich vorgesehen sei, dass der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet sei, entsprechende Aufgaben wahrzunehmen. Würde man der Argumentation des Amtsgerichts folgen, könne ein Hausverwalter grundsätzlich seine Betriebskostenabrechnung zu einem Zeitpunkt erstellen, wie es ihm gerade passe.

Der Kläger hat beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 26.11.2010 abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an ihn 743,32 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins seit dem 19.02.2010 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er wiederholt sein erstinstanzliches Vorbringen und nimmt auf den erstinstanzlichen Vortrag weitgehend Bezug.

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden, jedoch muss dem Rechtsmittel im Ergebnis ein Erfolg versagt bleiben.

Das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht und mit völlig zutreffender Begründung die Klage abgewiesen.

Dabei entspricht es der ganz herrschenden Auffassung in Literatur und Rechtsprechung (vgl. Köhler/Drabek, Anwaltshandbuch, 2. Auflage, Teil 8 Rz 214, 234; Jennißen/Heinmann, WEG, 2. Auflage, § 27 Rz 179; Riecke/Schmid, WEG 2. Auflage, § 21, Rz 29; OLG Hamm ZWE 2008, 133; OLG Düsseldorf, ZMR 1999, 423), dass der Verwalter seine Verpflichtungen aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG als eigene ihm vom Gesetz zugewiesene Aufgabe wahrnimmt und dabei im Übrigen für die gesamte Gemeinschaft tätig wird, jedoch im Verhältnis zum möglicherweise geschädigten Wohnungseigentümer nicht als Erfüllungsgehilfe tätig wird. Nach dem Gesetz nimmt der Verwalter die Instandsetzung und Instandhaltung und auch die Abrechnung des gemeinschaftlichen Eigentums als eigene Aufgabe wahr und auch in der Berufungsbegründung ha...