LG Frankfurt am Main Urteil vom 11.12.2013 - 2-13 S 6/11

Verfahrensgang

AG Kassel (Urteil vom 07.12.2010; Aktenzeichen 803 C 4530/10)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird dasUrteil des Amtsgerichts Kassel vom07.12.2010 abgeändert und der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.08.2010 zu TOP 12 für ungültig erklärt.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert II. Instanz wird auf 3.000 EUR festgesetzt.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Die Parteien sind die Wohnungseigentümer der im Rubrum genannten Wohnungseigentümergemeinschaft; dem Kläger gehören …. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.08.2010 wurde zu TOP 12 ein Beschluss zur Änderung des Verwaltervertrages gefasst, wonach die Verwalterin zu § 3 (2) Lit. h) des Vertrages nunmehr berechtigt und verpflichtet sei, zur Verwaltung der eingenommenen Gelder „ein Bankkonto in Form eines Treuhandkontos” anstatt – wie bisher – „Bankkonten in Form offener Fremdkonten” einzurichten. Wegen der Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Ablichtung des Sitzungsprotokolls (Bl. 12 ff. d.A.) Bezug genommen.

Die Kläger hat mit seiner am 17.09.2010 eingegangenen Klage den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.08.2010 zu TOP 12 [Verwaltervertrag § 3 (2) h) Führung eines Bankkontos für das Verwaltungsvermögens] angefochten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Klageschrift (Bl. 1 ff. d.A.) Bezug genommen.

Die Beklagten sind der Klage entgegen getreten. Wegen der Einzelheiten wird auf die Klageerwiderung (Bl. 43 ff. d.A.) Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, der Verpflichtung, eingenommene Gelder von seinem Vermögen getrennt zu halten, könne ein Verwalter auch unter der nach der WEG-Reform bestehenden Rechtslage durch die Einrichtung eines offenen Treuhandkontos nachkommen, zumal sich der Wortlaut der Norm – jetzt § 27 Abs. 5 WEG – nicht geändert habe. Es gehe bei dem angefochtenen Beschluss auch nicht um eine Abbedingung der Verwalterpflichten aus § 27 Abs. 5 S. 1 WEG, sondern um eine Änderung des Verwaltervertrags, die beschlossen werden könne. Die Einrichtung eines offenen Treuhandkontos entspreche auch ordnungsgemäßer Verwaltung. Zwar sei das Treuhandkonto nicht in gleicher Weise wie das Fremdkonto gegen den Zugriff von Gläubigern des Verwalters geschützt; den Wohnungseigentümer bleibe aber die Möglichkeit der Drittwiderspruchsklage. Bei Insolvenz des Verwalters bestehe ein Anspruch auf Aussonderung, da mit der Zusatzvereinbarung zum Treuhandkonto der Nachweis leicht möglich sei, dass auf dem Konto lediglich Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft eingegangen seien. Einen Schutz vor Unterschlagungen des Verwalters gewähre auch ein Fremdkonto nicht. Der Nachteil, dass der Verwalter bei einem Verwalterwechsel den Zugriff auf das Konto verweigern könne, werde durch die geringeren Kosten und Gebühren eines Treuhandkontos aufgewogen. Der Beschluss sei auch in der Einladung ausreichend bezeichnet gewesen, zumal an die Bezeichnung des Beschlussgegenstandes keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden dürften.

Gegen das Urteil wendet sich der Kläger fristgerecht mit seiner Berufung, mit der er seinen Beschlussanfechtungsantrag weiterverfolgt, zu dessen Begründung er im Wesentlichen ausführt, entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei der Beschlussgegenstand in der Einladung nicht ausreichend bezeichnet gewesen, nachdem sich daraus nicht ergeben habe, dass eine Änderung des Verwaltervertrags und die Genehmigung einer bereits erfolgten Einrichtung eines Treuhandkontos beabsichtigt gewesen sei. Die Führung eines offenen Treuhandkontos entspreche aber nicht mehr der Gesetzes- und Rechtslage, nachdem mit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft kein Grund mehr für die Eröffnung eines solchen Kontos bestehe. Nur das Fremdkonto gewährleiste eine echte Vermögenstrennung im Sinne von § 27 Abs. 5 WEG. Aus § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 5 WEG ergebe sich, dass die Fremdkontenverwaltung den Regelfall darstelle. Nur diese entspreche nach der in der Literatur überwiegend vertretenen Ansicht noch ordnungsgemäßer Verwaltung; eine Abweichung hiervon bedürfe einer Vereinbarung. Aus dem Beschluss ergebe sich nicht einmal, dass es sich um ein offenes Treuhandkonto handeln müsse, so dass der Beschluss schon deswegen für ungültig zu erklären sei. Die Abwägung des Amtsgerichts zu Vor- und Nachteilen des Treuhandkontos, insbesondere zu den Kosten, lasse außer acht, dass es praktisch nur noch um eine Heilung des Verstoßes der Verwaltung durch Genehmigung der bereits – und noch dazu bei einer anderen Bank – erfolgten Kontoeröffnung gegangen sei und eine solche Abwägung gar nicht Gegenstand der Erörterungen gewesen sei. Da nur die Führung des Gemeinschaftskontos als Fremdgeldkonto ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, seien dessen etwaige Nachteile als systemimmanent hinzunehmen. Dass die Verwaltung der Bank wegen de...